Roche & Cie

Achat d’un bien immobilier en France par une société étrangère.

Il n’y a aucun obstacle juridique à l’acquisition, par une société étrangère,  d’un bien immobilier situé en France. La fiscalité applicable peut, en revanche, être une source de difficultés et de contentieux.

L’imposition des loyers et des plus-values immobilières.

Dès lors que le bénéfice tiré de la location des immeubles aura son origine en France, les revenus générés seront soumis à l’impôt sur les sociétés.  Les règles de détermination du bénéfice sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A quelques rares exceptions près, les plus-values de cession de biens immobiliers sont taxables dans le pays de situation de l’immeuble. La plupart des sociétés étrangères est alors soumise à un système de taxation analogue aux sociétés françaises qui rend cette opération prohibitive : la plus-value est en effet calculée en fonction de la valeur nette comptable qui correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements précédemment constatés. La plus-value ainsi calculée est soumise à l’impôt sur les sociétés.  Il n’y a pas, contrairement aux règles de calcul de l’impôt sur la plus-value pour les particuliers,  d’abattement pour durée de détention.

Les règles de calcul fiscales rendent donc l’achat d’un bien par une société étrangère prohibitif.

La taxe de 3% et l’épée de Damocles des obligations déclaratives

Achat d’un bien immobilier en France par une société étrangère

Les sociétés et organismes propriétaires d’immeubles en France sont théoriquement passibles d’une taxe de 3% calculée sur la valeur vénale de la société. Il existe de nombreux cas d’exonération et notamment celui  où une société qui souscrit chaque année en France une déclaration en faisant état de la répartition du capital de la société. L’absence de déclaration annuelle peut entraîner un contrôle fiscal.

 

L’utilisation d’une société holding pour contourner la fiscalité française : attention danger !  

Certains montages ouvraient droit à des avantages fiscaux. Néanmoins, l’administration fiscale procède aujourd’hui à des contrôles poussés sur l’effectivité du montage.  Dans le cas où la domiciliation à l’étranger de la société est utilisée dans un but strictement fiscal, à savoir celui d’éluder l’impôt payé en France, l’administration fiscale peut engager une procédure pour abus de droit.

Ce risque est d’autant plus important lorsque la société n’a aucune substance dans le pays tiers.

L’exemple des sociétés luxembourgeoises est emblématique du changement de politique fiscale qui s’est opéré ces dix dernières années à l’encontre des montages fiscaux agressifs.

Jusqu’en 2008, la convention fiscale franco-luxembourgeoise permettait aux investisseurs luxembourgeois de bénéficier d’une exonération quasi-totale de la plus-value immobilière lors de la cession d’un immeuble situé en France. La signature de deux avenants à cette convention a mis fin à cette particularité.

Allant plus loin, le Conseil d’Etat ( Arrêt du Conseil d’Etat du 25 octobre 2017, n°396954) a condamné récemment un montage fiscal utilisant une société luxembourgeoise comme constitutif d’un abus de droit. Ce montage avait pourtant été réalisé à l’époque de  l’ancienne convention fiscale.

La plus-value réalisée à l’occasion de cette cession par la société luxembourgeoise avait bénéficié d’une exonération totale d’impôt en France, en vertu de la convention fiscale franco-luxembourgeoise  alors en vigueur.

L’administration fiscale a pourtant jugé que l’interposition de la société ne lui était pas opposable car la société n’exploitait aucun établissement stable au Luxembourg. La Cour de Cassation lui a donné raison.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents