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Achat Immobilier : Neuf ou Ancien ?

Investir dans l’ancien ou le neuf ?

La question, a au moins traversé l’esprit de tous ceux qui envisagent une acquisition immobilière : est-il préférable d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Le dilemme ne se réduit pas à une simple affaire de prix, outre les attentes et le style de vies des futurs acquéreurs, d’autres nombreux facteurs peuvent influencer cette décision.

Sur le marché immobilier, l’ancien représente encore la majorité avec près de 465.000 transactions en 2016 contre environ 380.000 dans le neuf. Cependant, ce dernier progresse considérablement en raison de nombreux attraits et des avantages financiers.

Analysons les avantages et les inconvénients qu’apporte chaque programme immobilier.


Les biens immobiliers neufs :

Les logements neufs offrent des lieux de vie fonctionnels et modernes, mais également de nombreuses garanties pour faire face à d’imprévisibles alinéas. Quels sont les principaux avantages qu’offrent les logements neufs ?

Des normes récentes et modernes

Contrairement à certains immeubles anciens, les logements neufs fournissent des services de qualité car ils sont, pour la plupart, toujours conformes aux dernières normes. Ils respectent donc l’ensemble de la réglementation en matière d’isolation thermique, d’isolation phonique, mais aussi en terme d’installation de la plomberie, de  l’électricité, de la ventilation, du chauffage, de l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc …

L’avantage d’acheter neuf et sur plan, avant les travaux d’édification, est de pouvoir modifier, en tout cas aménager, à votre goût et en fonction de vos besoins, lesdits plans.Tout autant d’aspects qui  auront un impact direct et non négligeable sur votre qualité de vie future au quotidien.

Un niveau de garantie solide

L’acquisition d’un bien immobilier neuf présente de nombreuses garanties légales.

Une fois en possession des clés de son nouveau logement, le propriétaire reste libre de faire jouer, pendant deux ans, l’assurance dommage-ouvrages du constructeur dans le cadre de la garantie dite de « parfait achèvement ». Cette protection permet notamment la prise en charge de tout type de réparations, y compris lorsque celles-ci touchent à des équipements qui ne font pas partie intégrante du bâti telles que la menuiserie (volets, fenêtres…).

À cette première couche de protection s’ajoute la fameuse « garantie décennale ». Celle-ci engage la responsabilité du constructeur pendant dix ans pour toute malfaçon qui mettrait en péril la stabilité ou la viabilité du bâtiment (fissures importantes, problème d’étanchéité des murs ou de la toiture…).

Des dispositifs immobiliers favorables

En investissant dans le neuf, vous pouvez prétendre à des dispositifs d’aide avantageux. Par exemple, le prêt à taux 0+, prêt sans intérêt permettant de financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, avec ou sans travaux ou encore le dispositif Pinel.

Moins de frais et d’impôts

Bien qu’ils soient plus onéreux que les biens immobiliers anciens, les logements neufs présentent des charges moins lourdes.

Le logement neuf compense partiellement son prix élevé par des charges moins lourdes  tant au moment de l’acquisition que  dans les années suivantes.

Notons l’importance de l’absence de droits de mutation qui entraîne de faibles frais de notaire.

Il est possible aussi de profiter d’une TVA réduite à 5,5 % si vous faites construire non loin d’une zone ANRU.

Vous bénéficierez également d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux.

Avec les nouvelles normes de construction, vous pourrez enfin espérer, dans le long terme, un gain significatif de pouvoir d’achat grâce aux économies sur la facture de chauffage.

Un projet qui exige du temps et de l’argent !

Le prix au mètre carré des logements neufs est 15 à 20 % plus élevé que le coût de l’ancien, ce qui suffit à dissuader un grand nombre d’acquéreurs potentiels.

L’acquisition d’un bien flambant neuf requiert surtout une bonne dose de patience.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), 18 à 30 mois peuvent facilement s’écouler entre la signature du contrat de réservation et le jour de la remise des clés. Cette attente est longue et constitue un stress indéniable pour le futur propriétaire. Il ne peut pas accorder une confiance aveugle au maître d’œuvre et doit donc garder un œil constant sur  l’évolution du chantier et la finition du projet.

 


Les biens immobiliers anciens

Disposant d’un parc considérable de logements et biens immobiliers, l’ancien offre un choix énorme aux futurs acquéreurs, et donc une marge importante de négociations. Toutefois, les garanties sont moins importantes et la fiscalité plus rigide.

De nombreux biens disponibles rapidement

Au vu de la quantité des biens offerts à la vente, les logements anciens présentent des caractéristiques suffisamment diverses pour permettre de dénicher l’appartement idéal. Les surfaces étendues, la situation géographique parfaite et le cachet de l’immeuble ancien  font partie des atouts traditionnels.

Le processus d’achat est aussi beaucoup plus rapide et simple. De la signature du compromis de vente jusqu’à celle de l’acte authentique et de l’installation dans les lieux, il faut compter, en moyenne, trois mois.

Des prix plus accessibles

Le marché actuel  de l’immobilier dit “ancien” se caractérise par un plus grand nombre de vendeurs. Cette situation profite donc aux futurs acquéreurs qui n’ont que l’embarras du choix et très souvent, la possibilité de négocier sensiblement le prix. Une ristourne de 10.000 ou 15.000 € sur le prix affiché n’est pas rare. Elle permet de couvrir intégralement les frais de notaire ou certains travaux de remise en état.

Rien n’interdit non plus d’espérer une plus-value conséquente si vous envisagez de revendre le bien d’ici quatre à cinq ans.

Point sur l’immobilier à Lyon

Plus de travaux à prévoir…

Un logement ancien est acheté « en l’état », avec ses qualités et ses vices.

Les différents diagnostics obligatoires réalisés par l’ancien propriétaire vous protègent en principe des plus mauvaises nouvelles (performance énergétique, termites, plomb, amiante…). Néanmoins, vous devez vous attendre à faire face à de plus nombreux travaux et charges imprévues dans l’avenir.

Même si vous échappez aux mauvaises surprises, gardez à l’esprit qu’une maison ancienne ne répond pas, le plus souvent, aux normes de la réglementation thermique 2012. Vous consommerez donc davantage d’énergie pour vous chauffer, sauf si vous vous engagez des travaux importants.

Une fiscalité moins favorable

Dans l’ancien, les droits de mutation prélevés par les collectivités locales et l’État sont importants et il ne faut pas oublier les frais de notaire, de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente total.

Contrairement à l’acquéreur d’un bien neuf, le propriétaire d’un bien ancien paie la taxe foncière au plein tarif dès la transaction finalisée.

Enfin, certains dispositifs publics d’aide à l’accès à la propriété sont plus restrictifs et compliqués à mettre en œuvre pour un logement ancien que pour un logement neuf.

Le choix n’étant pas facile, n’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.


Cabinet Roche & Cie, Expert-Comptable à Lyon
Spécialiste de l’immobilier et de la fiscalité des non-résidents.