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Et si vous étiez redevable de la taxe sur la valeur vénale?

Est redevable de la taxe sur lavaleur vénale toute entité juridique (personne morale, organisme, fiducie ou une institution comparable) qui est :

  • d’une part à prépondérance immobilière (dont l’actif est composé à plus de 50 % d’actifs immobiliers) ;
  • et d’autre part propriétaire, directement ou par entité interposée, d’immeubles situés en France, ou encore titulaire de droits réels portant sur des immeubles situés en France.

Ces entités juridiques peuvent avoir leur siège social situé en France ou hors de France.

Néanmoins, il existe de nombreuses possibilités d’exonération qui conduisent à réduire considérablement les cas de taxation.

CAS D’EXONÉRATION 

1. ENTITÉS EXONÉRÉES PAR NATURE

  • Organisations internationales ;
  • Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, mais également les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;
  • Entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière ;
  • Sociétés cotées en bourse.

2. ENTITÉS EXONÉRÉES EN RAISON DE LA LOCALISATION DE LEUR SIÈGE

Condition commune : pays de localisation du siège

Les entités juridiques doivent avoir leur siège :

  • au sein de l’Union européenne ;
  • ou dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
  • ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité contenant une clause d’égalité de traitement.

Il semble  que les entités juridiques implantées dans des Etats et Territoires non coopératifs (ETNC) possédant des immeubles situés en France ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la taxe annuelle égale à 3% de leur valeur vénale. La réponse est incertaine si l’ETNC a « conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales » (cas du Botswana).

Voici la liste des ETNC : Botswana, Brunei, Guatemala, Iles Marshall, Iles Vierges britanniques, Montserrat, Nauru, Niue.

Conditions spécifiques (alternatives)

Les entités doivent ensuite répondre à l’une des 4 conditions spécifiques suivantes :

  1. entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
  2. les caisses de retraite et autres organismes à but non lucratif, reconnus d’utilité publique, qui exercent une activité désintéressée, et dont le financement ou l’activité justifie la propriété des immeubles ou des droits immobiliers ;
  3. Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), fonds de placement immobilier (FPI) et entités étrangères soumises à une réglementation équivalente dans l’État ou le territoire dans lequel elles sont établies ;
  4. Entités juridiques qui respectent certaines obligations déclaratives ou qui prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, un certain nombre de renseignements.

·  Exonération totale de taxe de 3% si l’entité juridique respecte l’une des conditions suivantes : 

  • Déclarer chaque année à l’administration fiscale certains renseignements (notamment le lieu de situation et la valeur des immeubles, l’identité des actionnaires, et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux). Ces informations doivent être portées sur la déclaration n°2746 .
  • Prendre l’engagement  de communiquer à l’administration fiscale certains renseignements en cas de demande (le lieu de situation la valeur des immeubles , l’identité et adresse de ses actionnaires, associés ou autres membres aux mêmes dates, le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux).

Aucune modalité particulière n’est prescrite en ce qui concerne la forme de l’engagement. Celui-ci devra être établi sur l’honneur et signé par un représentant autorisé de l’entité juridique.

·  Exonération partielle de taxe de 3% : 

Cette exonération partielle de la taxe de 3% consiste à exonérer l’entité juridique au prorata du nombre de parts détenu au 1er janvier par des associés dont l’identité et l’adresse ont été révélées.

À noter : la taxe sur la valeur vénale des immeubles situés en France ne concerne pas les biens régulièrement inscrits dans les stocks des marchands de biens ou des promoteurs-constructeurs.

Avant le 15 mai de chaque année, une déclaration doit être transmise au service des impôts au moyen du formulaire cerfa n°2746 par :

  • le redevable de la taxe (la déclaration doit alors être accompagnée du paiement de la taxe) ;
  • l’entité juridique qui souhaite bénéficier de l’exonération de la taxe.

Toutefois, les personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n°2038 ou n°2072 sont dispensées de cette formalité.

Attention : la taxe n’est pas déductible de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.


Si vous pensez être redevable de cette taxe, vous pouvez nous contacter pour bénéficier d’une étude plus approfondie de votre situation.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents