Roche & Cie

Focus sur le dispositif Pinel

Le dispositif locatif « Pinel » est un dispositif offrant une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement locatif.

Prolongé jusqu’à la fin de l’année 2017, le dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans.

Les conditions

Basé sur le dispositif Duflot, Il permet d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. Le logement doit être destiné à la location, avec un plafond d’investissement à 300.000 € par an et de moins de 5.500 € par mètre carré.

La réduction d’impôt accordée peut aller de 12 % à 21 % calculée sur le prix de revient du logement, selon la durée d’engagement :

  • 12 % sur 6 ans,
  • 18 % sur 9 ans
  • 21 % sur 12 ans.

Les ressources du locataire et le loyer sont plafonnés afin de proposer davantage de locations aux ménages les plus modestes. La règle retenue pour le calcul du loyer est qu’il soit inférieur à 20 % des prix pratiqués sur le secteur géographique concerné.

Les zones géographiques concernées

La réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes frappées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs, entraînant des difficultés d’accès à ce type de logements.

Les zones géographiques sont découpées selon le nombre d’habitants :

  • Zone A Bis: Paris et quelques communes d’Ile de France.
  • Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.  
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, la Corse.
  • Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l’Ile de France.

Les plafonds de loyers 2017

Les loyers sont plafonnés selon le barème ci-dessous, mais certaines villes pourront faire l’objet de dérogations en cas de forte tension du parc locatif.

Plafonds de loyers mensuel en €/m²

  • Zone A Bis : 16,83€
  • Zone A : 12,50€
  • Zone B1 : 10,07€
  • Zone B2 : 8,75€

Les logements concernés

Le dispositif Pinel concerne les logements neufs ou en cours d’achèvement répondant aux caractéristiques thermiques et aux performances énergétiques de la norme RT 2012.

Ceux faisant l’objet de transformation en habitation et couvrant les normes ci-dessus, les logements anciens rénovés en neufs, et enfin, les logements insalubres et en cours de travaux de réhabilitation pourront également bénéficier de ce dispositif.

La première location de l’habitation doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition.

Les plafonds de ressources des locataires (2017)

Les locataires ne doivent pas dépasser un revenu fiscal de référence  repris ci-dessous en fonction de la composition de leur foyer.

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2
Personne seule37.12637.12630.26027.234
Couple55.48655.48640.41036.368
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge72.73766.69948.59643.737
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge86.84379.89358.66652.800
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge103.32694.57969.01462.113
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge116.268106.43177.77870.000
Majoration pour personne à charge complémentaire12.95411.8598.6777.808

Le plafonnement des avantages fiscaux

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales dont le maximum est de 10.000 € par an et par foyer fiscal.

Exemple :
Si vous achetez un appartement neuf de 280.000 € à Paris et que vous vous engagiez à le louer au moins 9 années consécutives, vous pourrez déduire :
280.000 x 18 % = 50.400 €
Vous pourrez donc déduire chaque année, pendant 9 ans, 5.600 € de votre impôt.

A noter :

La souscription de parts de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95 % de cette souscription soit investis dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300.000€, étalée sur neuf ans.

Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300.000 euros par an.


Source : Mafiscalité,


Cabinet Roche & Cie, Expert-Comptable à Lyon
Spécialiste de l’immobilier des non-résidents