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Immobilier : Comprendre les servitudes

Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions sur les servitudes qui peuvent grever un bien immobilier.

Le vendeur doit être loyal et informer l’acquéreur de tout ce qui touche à l’immeuble vendu ainsi qu’à ses accessoires. Cette information porte en particulier sur les servitudes.

Comprendre les servitudes

Une servitude est une charge imposée à un immeuble, bâti ou non (dit de «fonds servant»), au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct (dit de «fonds dominant»).

Cette charge peut notamment être visible ou non (droit de passage), résulter de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux), être rendue nécessaire par un projet de construction (servitude de prospect, de cour commune, etc…).

Une servitude peut résulter d’un accord entre voisins et avoir été ou non établie par convention, ou être imposée par le juge. Selon les cas, elle peut grever le fonds, pour une durée déterminée ou à perpétuité, ou ne bénéficier qu’au propriétaire actuel du terrain, sa vie durant.

Contrairement à une idée reçue, seules les servitudes «continues (dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme : conduites d’eau, égouts, vues…) et apparentes (qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels que porte, fenêtre, aqueduc)» peuvent s’acquérir «par la possession de trente ans» (article 690 du Code civil).

Un acquéreur ne peut donc pas passer chez le voisin du simple fait que l’ancien propriétaire a toujours emprunté ce passage.

Tous les acquéreurs sont concernés

Tout éventuel acquéreur ou actuel propriétaire d’un immeuble bâti ou d’un terrain, ayant ou non un projet de construire, de rénover ou de surélever, doit nécessairement lister les questions afférentes à ses droits et obligations, en particulier vis-à-vis des tiers.

Par exemple :

L’acquéreur d’un terrain à la campagne ou à la montagne, situé en bordure de route et qui envisage de construire la résidence secondaire de ses rêves croit, à priori, qu’il est dans son bon droit de le faire.

Cependant, les parcelles derrière le terrain n’ont aucun autre accès possible à la voie publique que son futur terrain.

L’article 682 du Code civil stipule : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

En conséquence, le nouveau propriétaire du terrain est contraint de laisser un passage aux autres propriétaires pour accéder à la voie publique et en cas de manquement, ces derniers pourront user de la voie judiciaire. Ce sera alors au Juge de fixer l’emprise du passage et le montant de l’indemnité.

Cette situation embarrassante peut changer totalement le projet de construction et augmenter sensiblement le coût des travaux.

Autre exemple :

Un acquéreur envisage de se porter acquéreur d’une maison à rénover. L’un des problèmes majeurs est que pour réaliser les travaux souhaités, il est dans l’obligation de passer (et même rester pour un temps) sur le terrain du voisin. Que ce dernier le veuille ou non, le propriétaire bénéficie d’une servitude de «tour d’échelle» (article 691 du Code civil), qui permet d’obtenir un droit de passage le temps d’effectuer les travaux.

Dernier exemple, plus fréquent en pratique :

Un propriétaire envisage de réaliser une extension de sa maison d’habitation ou d’édifier un garage, et ce jusqu’en limite de propriété.

Compte tenu du plan local d’urbanisme et de la configuration du terrain, l’autorisation de réaliser son extension jusqu’en limite de propriété ne peut lui être accordée par la commune que s’il obtient l’accord du voisin de rendre une partie de son terrain inconstructible ou d’interdire de construire au-delà d’une certaine hauteur… Le plus souvent, la mairie conditionne la délivrance de l’autorisation à la constitution d’une servitude de cour commune, qui doit impérativement être constatée dans un acte authentique aux fins de publication au fichier immobilier.

Les précautions à prendre avant d’acheter

Le Code civil énonce le caractère absolu du droit de propriété, mais sous réserve du droit des tiers.

Ces trois exemples illustrent l’importance et les risques que peuvent engendrer les servitudes à l’occasion d’un achat immobilier ou une fois le bien acquis.

Si le vendeur doit informer l’acquéreur des servitudes grevant ou profitant à l’immeuble vendu, l’acquéreur doit également se renseigner sur le sujet.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents


Source : Le Figaro