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Le point sur : le calcul des plus-values immobilières des non-résidents

 

Détermination des plus-values immobilières des non-résidents

Détermination des plus-values immobilières des non-résidents

Calcul du prix de cession

Le prix de cession est celui figurant dans l’acte d’acquisition ou la valeur vénale figurant dans l’acte de mutation (attestation de propriété après décès, donation…)

Il est réduit, sur justificatifs, des sommes suivantes (1) :

  • la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de cette vente,
  • les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission d’agence immobilière, frais de représentation fiscale),
  • Frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la loi,
  • Indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation,
  • Honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire
  • Frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée d’hypothèque grevant cet immeuble.

Un représentant fiscal doit être désigné s’il s’agit d’un particulier non-résident dès que le prix de vente est supérieur à 150.000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.
(Nous vous proposons un service de representation fiscale)

A compter du 1er janvier 2015, les personnes domiciliées dans un État de l’Union européenne (UE) ou dans un État de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt (Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Slovaquie, Slovénie et la Suède + Norvège et Islande), n’ont plus l’obligation de désigner un représentant fiscal.

Calcul du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est majoré

  •  (2) des frais afférents à soit pour un montant forfaitaire de 7,5% lorsque l’acquisition était à titre onéreux, soit, sur justificatifs pour leur montant réel. (frais d’acte et de déclaration (déclaration de succession, notoriété, attestation immobilière), honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière, droits de mutation, frais et coûts du contrat (honoraires du notaire, commission d’agence à la charge de l’acquéreur), droits d’enregistrement ou TVA supportés effectivement par le contribuable)
  • (3) des dépenses de travaux réalisées sur un immeuble bâti depuis son achèvement ou son acquisition:
    – soit pour un montant forfaitaire égal à 15% du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de 5 ans après son acquisition,
    – soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel. Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise depuis l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble si elle est postérieure, effectivement supportées par le cédant et justifiées (factures et relevés bancaires). Sont exclus : les travaux effectués par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (main d’œuvre salariée); et les achats de matériaux, même s’ils ont été installés par une entreprise. En revanche, les dépenses liées à l’installation des matériaux, réalisées par une entreprise,  pourront être déduites.

Les travaux de reconstruction et d’agrandissement doivent avoir pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants ou d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants (aménagement à usage d’habitation  de combles, restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation).

Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier la structure de l’immeuble (Installation d’une climatisation).

A l’inverse les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (remise en état du gros œuvre  (toiture, façades, etc…), des canalisations ou de l’installation électrique) ne sont pas déductibles.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention (4).

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Une exonération particulière (5) est prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles qui constituent l’habitation en France des personnes physiques non résidentes. 

Pour bénéficier de cette exonération, les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

  • Le cédant doit être une personne physique non résidente en France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne,
  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
  • L’exonération s’applique, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :
    a)  Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
    b)  Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession
  • Cette vente doit être la première réalisée depuis le 1er janvier 2006,

Taux d’imposition

Impôt sur le revenu


A compter du 1er janvier 2015, le taux d’imposition est le même pour toutes les personnes physiques quel que soit leur lieu de résidence. (19%) (6)


Prélèvements sociaux 

Les prélèvements sociaux sont applicables aux personnes physiques non-résidentes depuis 2012 au taux global de 15,5%. (7)

Les personnes physiques non domiciliées fiscalement en France et qui sont soumises à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat-membre de l’Union Européenne ne devraient pas être soumises au prélèvement de la CSG et de la CRDS sur les revenus du patrimoine car cette double imposition est contraire au principe européen de libre circulation. Au cas où la France serait condamnée, elle serait supposée supprimer la disposition législative sur l’assujettissement des non-résidents à la CSG-CRDS sur leurs revenus immobiliers et rembourser les prélèvements déjà acquittés.

Surtaxe 

Elle est exigible lors de la cession et due à raison des plus-values nette imposables d’un montant supérieur à 50.000 €  selon le barème suivant (8). L’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple.

Barème de la taxe additionnelle (euros)

Montant de la PV    Montant de la taxe

De 50.001 à 60.000   2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60.001 à 100.000   2 % PV

De 100.001 à 110.000   3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110.001 à 150.000   3 % PV

De 150.001 à 160.000   4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160.001 à 200.000   4 % PV

De 200.001 à 210.000   5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210.001 à 250.000   5 % PV

De 250.001 à 260.000   6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260.000   6 % PV


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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents