Roche & Cie

Les décotes applicables sur la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Après avoir évalué vos biens immobiliers, il reste à traiter la question des éventuelles décotes autorisées ou tolérées, que vous allez pouvoir pratiquer pour diminuer la valeur de ces biens.

Certaines décotes ne font plus débat en ce qu’elles sont expressément autorisées. Il s’agit notamment de :

  • La décote de 30 % applicable sur la résidence principale
  • La décote des biens donnés en location.

Toutefois, l’administration n’admet pas les décotes pratiquées sur les résidences secondaires dont le propriétaire se garde la jouissance.

Pour déterminer la valeur de votre ISF et des décotes possibles, la première chose à faire est de partir d’une valeur brute en adéquation avec le marché. Sous-estimer sa résidence principale pour ensuite appliquer l’abattement ensuite ne pourra conduire qu’à une remise en cause du résultat obtenu.

La deuxième question à se poser constitue le fondement même de la pratique des décotes : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d’une interdiction, d’une restriction…) ? Plus simplement, suis-je libre de décider de le vendre, sans contrainte d’occupation, sans partager cette décision avec une autre personne ?

Si ce n’est pas le cas, il est possible de pratiquer une décote, plus ou moins importante selon les circonstances.

L’occupation d’un bien par un locataire justifie une décote. Décote de 10 à 20 %, voire plus, en fonction de la durée du bail restant à courir pour tenir compte du fait que l’occupation d’un logement minore son prix de vente. La décote est d’autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré, ce qui permet, par exemple de décoter fortement des biens encore loués sous la loi de 1948.

En Indivision ?

Pour les mêmes raisons, il est possible de diminuer la valeur d’un bien possédé en indivision, compte tenu des contraintes à subir, dont la plus courante est l’obtention de l’accord de tous les co-indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander.

Détenu par une SCI ?

Situation qui justifie également l’application d’une décote, la détention du bien par une SCI dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital. Encore faut-il pouvoir démontrer que ce capital n’est pas détenu à 99,99 % par une seule personne ou par un couple marié souscrivant la même déclaration d’ISF.

Il faut donc penser à mettre en avant tous les éléments qui représentent un frein à la liberté de disposer d’un bien.

 Démembré ?

La jurisprudence est sévère à l’égard des biens dont la propriété est démembrée. L’usufruitier doit porter l’intégralité de la valeur du bien dans sa déclaration d’ISF sans être, en principe, autorisés à pratiquer une décote, alors même que, s’il formait le projet de vendre le bien, il serait nécessairement obligé de solliciter l’accord des nu-propriétaires.

En revanche, si le bien est utilisé par les usufruitiers à titre de résidence principale, il est admis que ces derniers puissent revendiquer l’application de l’abattement de 30 % prévue pour la résidence principale.

Cumul des décotes

Dans le cadre de l’évaluation d’un bien pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la Cour de cassation a admis, dans un arrêt du 16 février 2016 que les décotes pour occupation et pour indivision puissent se cumuler (Cass. com., 16 février 2016, n° 14-23.301, JurisData n° 2016-002772). Une aubaine pour les contribuables concernés ! Cet arrêt, rendu dans un cadre général, nous semble transposable aux droits de succession et de donation.

Pour plus de détails sur le sujet, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Roche & Cie.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents