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L’ISF et L’IFI expliqués aux non-résidents

Non-résidents : nous faisons le point L’ISF (l’Impôt de Solidarité sur la Fortune) qui deviendra L’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière).

En tant que non-résident, êtes-vous redevable ? 

Oui, les non-résidents « personnes physiques » sont redevables de l’ISF pour leurs biens meubles et biens immeubles situés en France (détenus de façon directe ou indirecte).

Attention : Il convient de toujours se référer aux conventions fiscales qui peuvent prévoir d’autres dispositions. Contactez nous pour plus d’informations sur ces conventions fiscales.

Existe-t-il des exceptions ?

Oui, certains biens sont exonérés d’ISF. Il s’agit par exemple des:

  • Biens professionnels (activité principale),
  • Bois, forêts et biens ruraux (avec engagement d’exploitation),
  • Objets d’art et antiquités,
  • Droits de la propriété industrielle, littéraire ou artistique,
  • Rentes assimilées à des retraites,

Particularité des non-résidents : Les non-résidents sont également exonérés d’ISF au titre de leurs placements financiers réalisés en France : dépôts à vue ou à terme en euros ou en devises, actions, obligations, bons et titres, contrats d’assurance-vie souscrits auprès de compagnies françaises…

Quel est le seuil d’imposition ?

Il convient de payer l’ISF dès lors que le patrimoine net taxable situé en France excède 1,3 millions d’euros au 1er Janvier de l’année d’imposition. Certaines dettes et charges sont déductibles dont : taxe foncière, taxe d’habitation, impôt sur le revenu, ISF théorique, etc…Il convient ensuite d’appliquer le barème suivant :

Bien que le seuil d’imposition soit effectivement de 1,3 millions d’euros, le barème de calcul commence à 800.000 euros.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif applicable (%)
n’excédant pas 800 000 euros0
> 800 000 et <= 1 300 000 euros0.50
> 1 300 000 et <= 2 570 000 euros0.70
> 2 570 000 et <= 5 000 000 euros1
> 5 000 000 et <= 10 000 000 euros1.25
> 10 000 000 euros1.50

Exemple :

Monsieur Jones possède une villa en France d’une valeur de 2,4 millions d’euros. En 2014, il a payé 1400 euros de Taxe d’Habitation et 2200 euros de Taxe foncière.

Patrimoine net taxable = 2.400.000 euros – 1400 – 2200 = 2.396.400 euros

Calcul de l’ISF théorique = (1.300.000 -800.000) x0.5% + (2.396.400 -1.300.000) x 0.7% = 10.175 euros

Recalcul du patrimoine net taxable = 2.396.400 – 10.175 = 2.386.225 euros

Calcul ISF définitif = 10.104 euros

Existe-t-il des décotes ou réductions d’impôt dont les non-résidents peuvent profiter ?

Oui, il existe en effet quelques astuces qui peuvent vous permettre de réduire votre imposition, par exemple :

  • Si vous louez votre bien immobilier en France (locations nues ou meublée), vous pouvez appliquer une décote de 10 à 20 % sur la valeur du bien.
  • Si vous investissez au capital d’une PME non-cotée : réduction d’impôt égale à 50% des sommes investies (réduction plafonnée à 45.000 euros)

Voir les décotes applicables à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune


De L’ISF à L’IFI

Le projet de loi de finance pour 2018 est actuellement en discussion à l’Assemblée Nationale, mais la mesure phare du Président Macron a d’ores et déjà été votée le vendredi 20 octobre. Que va apporter cette réforme ? Quel est le nouveau périmètre de cet impôt ? Nous abordons ici en détail les nouveaux aspects de l’IFI, « l’Impôt sur la Fortune Immobilière » :

Actifs taxables :

Le nouvel impôt sur la fortune est réorienté pour ne concerner que les actifs de nature immobilière. Ainsi l’assiette de l’impôt sera constituée :

  • de l’ensemble des biens et droits immobiliers ;
  • des parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) détenus par le redevable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette entité.

Les résidents fiscaux français supporteront cet impôt sur l’ensemble de leurs actifs ou droits réels immobiliers, détenus en France ou à l’étranger. Pour les non-résidents, l’impôt sur la fortune ne portera que leurs biens immobiliers situés en France.

Résidence principale : Pas de changement, les contribuables pourront toujours appliquer un abattement de 30% sur la valeur vénale de leur résidence principale.

Biens professionnels : Les biens immobiliers nécessaires à l’activité professionnelle principale du contribuable restent exonérés de l’impôt sur la fortune. Concernant les biens utilisés dans le cadre d’une activité de location meublée, l’exonération reste applicable sous réserve de remplir les critères du régime LMP : le loueur est inscrit au registre du commerce et des sociétés, les recettes annuelles sont supérieures à 23.000 €, et le foyer fiscal retire grâce à cette activité plus de 50% de ses revenus taxés dans les catégories traitement et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62, soit autrement dit plus de 50% de ses revenus professionnels.

Bois et forêts : l’exonération partielle applicable à ces biens est maintenue (75%).

Passif déductible

Le projet de loi de finances amène quelques nouveautés en matière de déductibilité des dettes.

Avant la réforme, les règles de déductibilité étaient simples : les dettes devaient exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être à la charge du redevable et être justifiées par tous moyens compatibles avec la procédure écrite. Avec l’instauration de l’IFI, seules certaines dettes seront déductibles :

Dépenses prises en charges : ne seront déductibles que les dettes relatives à l’acquisition du bien immobilier, aux dépenses de réparation et d’entretien, aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du bien immobilier.

Dettes fiscales : Désormais seules les dettes fiscales afférentes aux propriétés seront déductibles.

Crédits remboursables « in fine » : La souscription d’emprunt remboursable en une seule fois au terme du contrat était une pratique couramment utilisée pour réduire la base imposable à l’ISF. Ce schéma permettait au contribuable de s’assurer la déductibilité d’une dette à montant fixe durant toute la durée de l’emprunt. Désormais ces dettes ne seront déductibles qu’à la hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme proratisée tenant compte du nombre d’année écoulée sur le nombre d’années total de l’emprunt.

Dettes contractées dans l’entourage familial : Les dettes contractés directement ou indirectement (c’est à dire par l’intermédiaire de sociétés interposées) auprès de redevable, de son conjoint ou concubin notoire, de son partenaire de pacs ou des enfants mineurs ne sont plus déductibles.

Les dettes contractées directement ou indirectement auprès d’un ascendant, descendant (sauf enfants mineurs), frère / sœur ne sont plus déductibles SAUF si le redevable justifie du caractère normal de l’opération (prêt réalisé à des conditions de marché).

Limitation au-delà de 5 millions d’euros d’actifs : lorsque la valeur des actifs taxables excède 5 millions d’euros et que le montant des dettes admises en déduction excède 60% de cette valeur, la part de la dette excédant les 60% n’est déductible que pour la moitié de sa valeur.

Calcul de l’impôt :

Seuil d’imposition : aucun changement, le seuil d’imposition se situera à 1,3 millions d’euros (valeur nette des actifs).

Barème : là encore, aucune revalorisation du barème n’est prévue par rapport à l’ISF.

Réductions d’impôt : Seule la réduction d’impôt en faveur des dons serait conservée (75% des dons dans la limite de 50.000 €). Le dispositif « Dutreil-ISF » et la réduction en faveur de l’investissement au capital des PME sont quant à eux supprimés.


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