Roche & Cie

Location d’une partie de la résidence principale

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale désigne le logement dans lequel le locataire habite principalement dans l’année, par opposition à ce que l’on appelle la résidence secondaire.

Sur la location d’une partie de sa résidence principale

Il est tout à fait possible de louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale. Cependant, selon les cas, les revenus de la location peuvent être soumis à un impôt.

  • Location vide

Les revenus issus de la location ou sous-location d’une partie de sa résidence principale sont soumis aux impôts au titre des revenus fonciers.

  • Location meublée

En cas de location ou sous-location d’une partie de sa résidence principale, les loyers peuvent être exonérés d’impôt, à condition que :

1. Le loyer s’inscrive dans des limites raisonnables fixées par l’administration et indexées chaque année selon l’indice de référence des loyers. En effet, les loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond (loyers raisonnables), fixé pour 2015 à :

  • 184 € du m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France ;
  • 135 € du m² par an hors charges pour les autres régions.

Exemple

Vous louez à Paris, dans votre résidence principale, une chambre meublée de 18 m² à un étudiant.
Pour être exonéré d’impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2016 : (184 x 18) / 12 = 276 €.

En régions, si vous louez à un étudiant une chambre meublée de 18 m² dans votre résidence principale, vous serez exonéré d’impôt si le loyer mensuel hors charges ne dépasse pas en 2016 : (135 x 18) / 12 = 202,50 €.

Si votre loyer dépasse le plafond, c’est 100 % de celui-ci qui devra être déclaré et imposé.

2. Les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur.

Lorsque la pièce louée n’a jamais été occupée auparavant, a fait l’objet d’importants travaux, et est partie intégrante de l’habitation principale du bailleur, l’exonération s’applique. En revanche, la location de chambres meublées séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé, tout comme la location de pièces jamais habitées et créées suite à la transformation d’un local commercial ou en sous-sol, ne bénéficient pas du dispositif d’exonération.

L’exonération ne s’applique pas à la location de pièces (combles aménagées, chambre de service…) qui disposent d’un accès privé distinct. Par exemple : une chambre à l’étage d’une maison disposant d’un escalier extérieur ne sera pas éligible au dispositif.

3. Et constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire en meublé ou une résidence temporaire s’il justifie d’un travail saisonnier.

Concernant les chambres d’hôtes

Dans certains cas, la location de chambres d’hôtes peut donner droit à des exonérations d’impôt. Pour cela, vous devez respecter 3 conditions :

  • La location doit être meublée ;
  • La ou les pièces doivent être louées de manière habituelle au titre de chambres d’hôtes. Il n’est pas obligatoire de louer exclusivement à des touristes. La durée de location peut être au mois, à la semaine ou à la journée. Mais, attention, le locataire ne doit pas y élire domicile ;
  • Le montant des revenus perçus à l’année au titre de la location de cette chambre doit être inférieur à 760 € par an TTC. En effet, la limite de 760€ s’entend taxes comprises et s’applique au total des recettes provenant de la location et de prestations annexes comme par exemple le petit déjeuner.

Régime fiscal applicable en l’absence d’exonération

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition est déterminé d’après les critères de droit commun. Fiscalement, les loyers issus de la location meublée doit être déclaré dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

Il existe certaines particularités concernant les activités de gîtes ruraux classés « Gîtes de France », meublés de tourisme et chambres d’hôtes, notamment des différences de plafonds pour passer du régime forfaitaire au régime réel.

Plus-values immobilière lors de la vente de la résidence principale

Normalement, la plus-value réalisée en cas de vente de sa résidence principale est totalement exonérée. Il est donc essentiel de conserver ce caractère.

En principe, si la résidence principale sert également dans le cadre d’une activité professionnelle, l’exonération ne peut bénéficier à la partie de la résidence qui est utilisée pour cette activité professionnelle.

En effet lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est pour partie affecté à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value relative à la cession de la partie à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération.

Ainsi, si une personne affecte toute l’année une partie de son bien à une activité de location meublée, type chambre d’hôte, il ne peut normalement pas bénéficier de l’exonération de plus-value en cas de vente, à hauteur de la proportion de son bien affecté à cette activité.

Cela étant, il n’existe aucune décision jurisprudentielle ni d’articles de doctrine publiée sur ce point. Néanmoins, il est possible de penser que si une personne loue une seule chambre de sa maison, cela ne devrait pas poser de difficulté mais il en va différemment d’une personne qui louerait une partie très importante de son bien.

En conséquence, une personne qui envisage de céder son bien a intérêt à stopper toute activité de location meublée au moins un an avant la vente.

Curieusement, il n’y a pas de règle imposant une ancienneté minimum dans la fonction de résidence principale.

Dans le cas d’une activité locative régulière mais saisonnière, il est sans doute possible de faire valoir que le bien reste en totalité admissible au régime de l’exonération de plus-value. Mais sur ce point également, aucune décision ou doctrine n’a été publiée.


Contactez-nous pour plus d’information à ce sujet.


Voir Aussi


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents