Roche & Cie

La Newsletter Patrimoine Janvier 2017

Une taxe d’habitation encore alourdie pour les logements vacants parisiens.

Ce lundi 30 janvier 2017, le Conseil de Paris devrait adopter une mesure portant de 20 % à 60 % la surtaxe appliquée aux logements vacants dans la capitale.

Cette surtaxe instaurée depuis 2015 impose aux propriétaires de logements situés en zone tendue de payer une taxe d’habitation majorée de 20 %. La ville de Paris est entièrement concernée.

En novembre dernier, l’Assemblée nationale avait permis aux maires des communes concernées la possibilité de moduler leur taxe d’habitation. La ville de Paris va vraisemblablement utiliser cette possibilité.

La taxe sur les logements vacants concerne les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

Une occupation de plus de 90 jours consécutif permet notamment d’éviter cette taxe.

Pour rappel : 

Le fait d’être situé en zone tendue et d’être concerné par la règlementation sur le plafonnement des loyers, implique pour les bailleurs parisiens que :

  • lors de la première mise en location d’un logement comme lors de sa relocation le loyer ne peut pas être fixé librement. En effet, un plafond de loyer doit être respecté : le « loyer de référence majoré »
  • lors d’une relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne doit pas, sauf exceptions, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • le locataire d’un logement loué vide qui donne congé bénéficie systématiquement d’un préavis réduit à un mois ;
  • le propriétaire peut être frappé par la taxe annuelle sur les logements vacants si le logement est volontairement laissé vacant pendant au moins un an.

CSG et non-résidents

Dans une récente décision du 20 octobre 2014, le Conseil d’Etat a précisé que la différence de traitement fiscal entre les non-résidents de l’Union Européenne et les non-résidents d’Etats tiers était contraire au principe de libre circulation des capitaux prévu à l’article 63 du traité sur le fonctionnement de l’Union Européenne (TFUE) et viole donc le principe d’égalité devant l’impôt.

Cette décision contredit la prise de position de l’administration fiscale dans un communiqué du 20 octobre 2015

Ces positions contradictoires entre les juges et l’administration fiscale devraient bientôt être tranchées

En effet, par une décision en date du 25 janvier 2017, le Conseil d’Etat vient de décider de renvoyer une affaire concernant un non-résident « hors Europe » à la CJUE par le biais d’une question préjudicielle sur l’application du principe de libre circulation des capitaux au cas précis des prélèvements sociaux des non-résidents imposés depuis 2012 en France sur leurs revenus patrimoniaux.

Il est sursis à statuer jusqu’à ce que la Cour de justice de l’Union européenne se soit prononcée.

Les suites données cette affaire devant la CJUE devraient ainsi permettre à des milliers de non-résidents dans l’attente d’une décision sur leur réclamation de savoir s’ils obtiendront ou non le remboursement de leurs prélèvements sociaux.

Selon la décision de la CJUE, les résidents d’Etats tiers à l’EEE qui ont introduit une réclamation dans les délais de prescription pourront obtenir le remboursement des prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine perçus avant 2015.


Nouvelle obligation des agents immobiliers

A compter du 1er avril 2017, tout professionnel de l’immobilier est tenu d’afficher en toute transparence le barème des prix des différentes prestations qu’il propose (mandat de vente, recherche d’investissement locatif, gestion de biens immobiliers proposés à la location). Cette information doit être accessible depuis l’extérieur de son agence immobilière et s’il en a un un, sur son site internet.

Les annonces de vente immobilière devront préciser

  • le prix de vente
  • le montant ou barème de la commission
  • une mention précisant à incombe le paiement des honoraires.

Concernant les annonces de locations d’un logement d’habitation, les futurs locataires devront être avertis du montant du loyer mensuel « tout compris », des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien.


Nouveauté pour les locations meublées

De nouveaux diagnostics

Les bailleurs de logements vides ou meublés, loués en guise de résidence principale, devront fournir à leurs locataires, à partir du 1er juillet 2017, deux diagnostics supplémentaires relatifs à l’électricité et au gaz. Sont concernés les logements dans un immeuble collectif, dont les installations ont plus de quinze ans, et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Les autres logements sont visés à compter du 1er janvier 2018. Ces diagnostics seront valides 6 ans (contre 3 ans pour une vente).

Affiliation au R.S.I pour les loueurs en meublé non-professionnels.

Au-delà de 23.000 euros de revenus annuels et dès lors que le logement est loué « à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile », les loueurs en locations meublées non professionnelles (LMNP) devront s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et donc s’acquitter de cotisations sociales par ce biais.

Ils peuvent opter sous conditions à une affiliation au régime général de la sécurité sociale.

Déclaration automatique des revenus par les plateformes type Air BNB

Il a été également prévu une déclaration fiscale automatique des revenus perçus via ces plateformes type AirBNB mais son application n’est prévue qu’à partir de l’année 2019.

Location meublée : toujours en BIC

Jusqu’ici, les revenus tirés de la location meublée relevaient des revenus fonciers lorsque la location présentait un caractère occasionnel, alors que les revenus provenant de la location meublée effectuée à titre habituel ressortaient des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Désormais, que cette activité soit occasionnelle ou habituelle, que le logement soit loué directement ou indirectement, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


Muriel Brault


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents