Roche & Cie

Nos conseils pour louer votre appartement en France

Comment limiter les frais et les risques liés à la location saisonnière en France ?

L’hospitalité a du bon ! Le revenu annuel empoché par les propriétaires ou les locataires qui proposent un hébergement aux touristes avoisine les 2.000 € par an pour 26 nuitées. Une étude récente a même montré que, dans le centre de Paris, ces locations rapportent 2,5 fois plus qu’un bail classique. Comment louer votre appartement ou vos biens, activité de plus en plus surveillée, tout en respectant les règles ?

Légalité :

L’activité de location saisonnière relève du domaine commercial. Elle est à déclarer en mairie. Dans certaines zones comme Paris et les villes de plus de 200.000 habitants, il faut obtenir une autorisation de changement d’affectation du bien.

Les locataires, quant à eux, échappent, pour le moment, à une mesure de loi visant à surveiller et contrôler, par le biais d’internet via les plates-formes, qu’ils disposent bien de l’autorisation du propriétaire pour sous-louer leur logement. A moins d’avoir ladite autorisation, cette pratique est strictement interdite et expose les fraudeurs à un non renouvellement de leur bail.

Annonces : Abritel ou Airbnb ?

Bénéficiant d’une notoriété hors-paire, Airbnb est la plateforme la plus visitée pour la location saisonnière.
Ses + : une fréquentation importante qui permet de louer plus rapidement.
Son – : son prix élevé : une commission de 3% sur les loyers.

Abritel est une plate-forme moins connue et donc moins visitée. En revanche, elle génère une chiffre d’affaires plus important, la durée de location moyenne est plus longue et l’annonce n’est facturée que 249 € par an (hors paiement en ligne, sur lequel le site prélève de 1,7 à 2,7% de la location)

Tarifs : adaptez votre prix à la demande

N’hésitez donc pas à recourir aux comparateurs tels que Frogly.

Ce site propose d’analyser gratuitement le potentiel de votre logement pour un tarif optimal de location, et ce, jusqu’à 90 jours à l’avance. Facturé 9,90 euros par mois, ce service sera vite amorti pour les appartements les mieux placés.

Vous pourrez ainsi majorer vos prix en fonction des évènements et compétitions tels que l’Euro ou Roland Garros.

Options : Montrez votre bien sous son meilleur jour

«Un voyageur regarde d’abord les photos, ensuite les commentaires et, en dernier, le prix» Sarah Roy, porte-parole d’Airbnb.

Mettez toutes les chances de votre côté. Faites appel à un photographe professionnel pour la prise de vue de votre bien. Les utilisateurs ne disposent que de ce moyen pour comparer et faire le choix.

Casse ou vol : tout n’est pas couvert

En cas de dommages causés par le locataire, vous pourrez encaisser la caution qu’il a versée. Mais en cas de dégât des eaux ou d’incendie, par exemple, il faut que votre assurance couvre l’activité « location saisonnière » pour être indemnisé. Si ce n’est pas le cas (ou alors en complément des indemnités de votre assureur), vous pourrez user de la garantie incluse dans la commission de la plateforme de location choisie. Ainsi, Airbnb est censée couvrir jusqu’à 800.000 € de dégâts. Sachez néanmoins que le site vous oblige à porter plainte à partir de 260 € de préjudice estimé.

Se faire indemniser en cas de vol de la part du locataire sera chose moins facile, la plupart des contrats exigeant des traces d’effraction…

Enfin, sauf à souscrire une garantie spécifique dite de «recours du locataire», rien ni personne ne vous protègera d’un touriste qui vous poursuivra en justice au titre du préjudice de jouissance.

Concierge : Utile si vous louez beaucoup

Lorsque les locations se multiplient, assurer les tâches de remise de clés, d’accueil, de ménage ou la fourniture du petit-déjeuner devient vite rébarbatif. A défaut de vous en charger vous-même, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière traditionnelle ou faire appel à des plates-formes de « nouvelles conciergeries » telles que Bnbsitter ou Welkeys.

Annulation : n’en abusez pas

Un désistement de votre part vous obligera à rembourser le locataire.

Sur Airbnb, si l’annulation intervient à moins de sept jours, il vous en coûtera quand-même 88 € de pénalités et un recul dans les pages de résultats. Utilisez alors le service de «réservation instantanée» qui permet d’annuler sans sanction jusqu’à trois fois par an.

Si votre locataire vous fait faux bon ?

L’usage veut que vous conserviez les arrhes (25% de la location). En cas de dernière minute, vous pouvez réclamer l’intégralité du prix. Sur Airbnb, le déclenchement de ce dédommagement dépendra de l’option choisie. Si l’option «flexible» ne garantit un paiement intégral qu’en cas d’annulation à moins d’un jour, l’option «stricte» le promet à moins de sept. Ces options sont très dissuasives au regard des locataires potentiels. Il est conseiller de ne les activer que si la demande est élevée dans votre secteur.

Louer une cave ou un parking :

Voilà d’autres mètres carrés qui pourront vous enrichir. Qu’il s’agisse de louer une cave (de 80 à 150 euros par mois pour 10 mètres carrés dans une grande ville, 35 à 40% de moins dans une petite) ou un parking (jusqu’à 120 euros), les plates-formes se multiplient.


Pour toutes vos questions sur la location meublée, n’hésitez pas à contacter notre spécialiste :

Sandy Dalmas
Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents