Roche & Cie

OPCI : L’investissement « immobilier » alternatif

Dans la famille de la pierre-papier, aux côtés des SCPI existent les OPCI, des organismes qui permettent d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une plus grande liquidité.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) complètent la gamme des produits de la pierre papier. Par rapport aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ils sont plus liquides grâce à une limitation de la part consacrée à l’immobilier.

Bien qu’en théorie un OPCI peut investir jusqu’à 90 % de son patrimoine en immobilier, l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’à ceux dont l’actif se compose au maximum de 65 % d’immobilier, le solde étant alors composé d’actifs financiers, plus liquides que la pierre.

Le capital est-il garanti ?

Non. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse.

L’argent est-il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10 % et d’au plus 40 % des encours gérés. C’est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe un acheteur. Dans certaines situations exceptionnelles, un délai de six mois peut exister.

Combien ça rapporte ?

Le fonds sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L’immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale – rendement et plus-value – sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 5 % environ.

Quelle est la règle fiscale ?

Le législateur a créé deux formes juridiques distinctes :

  • les OPCI ayant la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), proche des Sicav. Vos revenus sont alors soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.
  • Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier (FPI). Cette fois, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu, soit au micro-foncier, soit au régime des frais réels, exactement comme dans le régime général.

Ce dernier est plus intéressant si vous avez beaucoup de charges déductibles. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, majoré de 15,5 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15.000 euros. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans de détention pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale.

Où souscrire ?

Pour l’instant, 12 OPCI sont accessibles aux particuliers. Ils sont essentiellement distribués par Axa, la Banque Populaire, la Caisse d’Epargne, la Banque Postale, la Française AM ou encore Swiss Life. Mais, en pratique, vous devriez pouvoir souscrire ce produit dans votre propre établissement en fournissant le code Isin de l’OPCI en question.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents


Source : votreargent.lexpress.fr