Roche & Cie

Précisions quant à la définition de la notion de résidence principale en matière de plus-value immobilière

 La Cour Administrative d’Appel de Nantes vient de rappeler que l’exonération de plus-value immobilière des particuliers était loin d’être acquise et que certains détails pouvaient y faire échec.

En application de l’article 150 U-II-1 du CGI, la plus-value immobilière réalisée lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant est exonérée d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

  • La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
  • Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.
  • En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Pour cette raison, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.
  • Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

 

Dans le cadre d’un contentieux qui opposerait l’administration fiscale à un contribuable qui se prévalait de l’exonération au titre de la résidence principale, il faudra rapporter la preuve de la réalité de l’établissement de sa résidence principale.

Au cas particulier, les époux B ont cédé, le 9 septembre 2009, un appartement situé à Tourgéville (Calvados) qu’ils avaient mis en vente le 12 novembre 2007. Ils ont estimé que la plus-value résultant de cette cession était exonérée d’impôt sur le revenu par application de l’article 150 U-II-1° du CGI.

Pour s’assurer du bien-fondé de cette exonération, l’administration leur a adressé successivement deux demandes d’éclaircissements et de justifications, les 24 mai et 13 juin 2012, auxquelles ils se sont abstenus de répondre.

Dans ces conditions, et dès lors qu’elle estimait qu’à la date de la cession, l’appartement de Tourgéville ne constituait pas la résidence principale des époux B l’administration a soumis la plus-value à l’impôt.

Suite au rejet de leur réclamation, les époux B ont demandé au TA de Caen de prononcer la décharge des cotisations résultant de cette rectification.

 

Ils font appel de la décision de rejet du TA de Caen.

Soulignons au cas particulier que la Cour ne relève pas, au cas particulier, que le délai entre la mise en vente et la vente (22 mois) serait trop long.

 

Les époux B se prévalaient des circonstances de fait suivantes :

  • qu’au cours des années précédant la cession, les consommations d’eau et d’électricité de leur logement parisien diminuaient tandis que celles de l’appartement de Tourgéville augmentaient significativement ;
  • qu’ils étaient inscrits sur les listes électorales de Tourgéville
  • qu’ils avaient indiqué dans leurs déclarations d’impôt sur le revenu depuis 2005 que l’appartement situé dans cette commune était leur habitation principale.

La Cour Administrative d’Appel de Nantes a fait valoir :

  • que les consommations électriques de l’appartement occupé par les époux B à Paris et de celui qu’ils possédaient à Tourgéville ne suffisaient pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ;
  • que les décomptes de charges sur lesquels figurent seulement les sommes dues ne sont pas suffisants pour justifier de leurs consommations d’eau dans les appartements de Paris et Tourgéville,
  • que la circonstance que les époux B sont inscrits sur les listes électorales à Tourgéville est, par elle-même, dépourvue d’incidence ;

La Cour rappelle également que les époux B occupaient leur appartement parisien en vertu d’un bail d’habitation soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Or l’article 10-2° de la loi précitée subordonne, en principe, le maintien dans les lieux à l’occupation du local au moins huit mois dans l’année.

La juridiction d’appel souligne également que les époux B avaient conclu un contrat d’assurance habitation pour cet appartement qui prévoyait une période d’inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d’assurance habitation concernant l’appartement de Tourgéville mentionnait une période d’inhabitation de plus de 90 jours.

Au vu de ces éléments de fait, la Cour a considéré que les époux B n’établissaient pas npas que l’appartement de Tourgéville constituait au sens de l’article 150 U du CGI, leur résidence principale au jour de sa cession.

Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016 N° 14NT01750

 

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