Roche & Cie

Les SAFER, incontournables lors de l’achat d’un bien rural.

Depuis les années 60, les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (Safer) veillent à préserver l’aménagement du territoire rural. Elles ont été créées pour permettre une agriculture plus productive mais progressivement leur mission s’est élargie et vise aujourd’hui à dynamiser l’agriculture et les espaces forestiers, favoriser l’installation des jeunes, protéger les paysages, les ressources naturelles et accompagner le développement de l’économie locale.

Les principales actions de la Safer sont les études foncières et l’achat, la vente de biens, ainsi que de la gestion de biens agricoles, forestiers et ruraux.

Lors de l’acquisition d’un bien rural (parcelles de terre, vignes, bien immobilier en milieu rural…), l’acquéreur et le vendeur sont informés de l’intervention potentielle de la SAFER locale qui a un droit de préemption, c’est-à-dire la possibilité d’acheter le bien à la place de l’acquéreur. La SAFER peut ensuite le revendre ou le louer temporairement à des agriculteurs ou des établissements publics. Quelques fois, ces biens sont conservés.

Le but est d’améliorer les structures foncières agricoles : l’installation ou le maintien des agriculteurs, la sauvegarde du caractère familial de l’exploitation, la lutte contre la spéculation foncière, la consolidation des exploitations afin de leur permettre d’atteindre une dimension économique viable et l’amélioration de la répartition parcellaire

En 2015, elles ont acquis ainsi 10.300 biens pour 83.800 hectares et 1.040.000 euros.

Il s’agit d’une véritable épée de Damoclès pour l’acquéreur qui peut voir son projet d’acquisition disparaître suite à cette préemption. Cet article vous permettra de faire le point sur le champ d’intervention des SAFER et leurs modalités d’intervention.

A quels moments la SAFER dispose-t-elle d’un droit de préemption ?

Lors de la vente d’un terrain nu.

Si le terrain a un usage agricole ou s’il a une vocation agricole au jour de son aliénation, il pourra être dans le champ d’application du droit de préemption de la SAFER.

Sont ainsi concernés, les terrains situés dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme ou, en l’absence de document d’urbanisme, ceux qui se trouvent dans les secteurs non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts. Sont en outre assimilés à des terrains nus ceux qui ne supportent que des friches, des ruines ou des installations temporaires, voire des équipements qui ne compromettent pas définitivement la vocation agricole des biens

Certaines parcelles classées en bois au cadastre peuvent être également concernées.

Lors de la vente de bâtiments d’exploitation

Sont également soumis au droit de préemption de la SAFER les bâtiments d’exploitation qui sont affectés à un usage agricole au jour de la vente et les bâtiments d’habitation qui font partie d’une exploitation agricole.

Les bâtiments qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des 5 dernières années qui ont précédé l’aliénation peuvent également faire l’objet d’une préemption, la SAFER pouvant les acquérir uniquement dans le but de leur rendre un usage agricole.

Lors de certaines donations

La loi Macron du 6 août 2015 a également étendu le droit de préemption de la SAFER à certaines donations. Sont soumises au droit de préemption de la SAFER les donations entre tiers, c’est-à-dire celle qui ne sont pas réalisées ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au sixième degré, entre époux ou pacsés et entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son pacsé, ou entre ces descendants

Lors de cessions démembrées.

La loi d’avenir pour l’agriculture n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 a étendu l’exercice de la préemption aux aliénations à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété auparavant exclues du champ de préemption de la SAFER.

Les cas où la SAFER ne dispose pas d’un droit de préemption

En fonction des qualités qu’ils présentent (parents, alliés, cohéritiers, professionnels de l’agriculture …), certains acquéreurs de biens ruraux peuvent écarter le droit de préemption de la SAFER.

L’existence d’un droit de préemption prioritaire fait également obstacle à l’intervention de la SAFER qui passe après les droits préférentiels accordés par la loi aux personnes publiques (État, collectivités publiques, établissements publics) et à certaines personnes privées. Le droit de préemption de la SAFER est tenu en échec, sous certaines conditions, par l’existence d’un exploitant.

Dans le but d’éluder le droit de préemption de la SAFER, les parties envisagent souvent en pratique de faire précéder la vente d’un bail. Le montage n’est pas en soi répréhensible mais il ne doit pas comporter d’intention frauduleuse et reposer sur un bail régulier.

Les terrains destinés à supporter la construction d’une maison individuelle peuvent faire l’objet d’une exemption qui ne vaut que pour les terrains d’une contenance inférieure, soit à 2500 mètres carrés par maison, soit à la surface minimale prévue par la réglementation si elle est supérieure.

Les modalités de la préemption de la SAFER

La SAFER peut préempter purement et simplement, en acceptant le prix et les conditions mentionnées dans l’information que lui aura transmise le notaire. Dans ce cas, la vente est parfaite au profit de la SAFER. Elle peut également préempter en révisant le prix. Dans ce cas, la SAFER fait une offre d’achat. Le vendeur a alors 6 mois à compter de la réception par le notaire de la décision de la SAFER pour retirer le bien de la vente. Il peut également saisir le tribunal de grande instance pour faire fixer le prix.

Enfin, lorsque l’aliénation porte à la fois sur des terrains à vocation agricole et des bâtiments d’habitation ou d’exploitation ou encore lorsqu’elle porte sur des biens soumis au droit de préemption de la SAFER et d’autres pour lesquels elle ne bénéficie pas d’un droit de préemption, la SAFER dispose d’un droit de préemption partiel : elle peut notamment, si elle le souhaite, ne préempter que les terrains agricoles ou que les biens soumis à son droit de préemption.


Dans le cas de la vente d’un bien rural, la question de l’intervention des SAFER doit se poser. Ce droit de préemption leur permettant de court-circuiter les transactions immobilières et de réguler le marché foncier agricole est redouté des acteurs du monde rural et doit être anticipé par les conseils des parties afin d’être maîtrisé au mieux.


Muriel Brault


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents