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Fiscalité immobilière des non-résidents en France

Quelle imposition pour les non résidents en France

Les revenus qui découlent d’investissements locatifs, ainsi que la plus-value immobilière en cas de vente sont soumis à une fiscalité immobilière spécifique en France.

L’achat d’un bien immobilier en France par un non résident, pose la question de la fiscalité des revenus locatifs et de toutes les impositions qui peuvent être liées à ce bien immobilier.

En matière de taux d’imposition des revenus fonciers, ou de plus-value des non-résidents les règles d’imposition seront différentes d’un résident, c’est-à-dire celui qui a son domicile fiscal en France au sens de l’administration fiscale.

Un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif entraîne, non seulement une imposition des revenus locatifs, des prélèvements sociaux des non-résidents mais également une imposition dans le cas du plus value immobilière non résident.

Dans un premier temps, il est nécessaire de revenir sur la fiscalité des revenus fonciers en France, dans le cas d’une location vide ou meublée et dans un deuxième temps, revenir sur la fiscalité qui est propre aux non-résidents.

Revoyons ensemble les grandes lignes de la fiscalité immobilière appliquée en France

La taxe foncière, un passage obligé ?

En France, dès lors qu’un individu ou un ménage devient propriétaire d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, il devient également redevable de la taxe foncière.

Perçu chaque année par les autorités compétentes, La taxe foncière est calculée chaque année par l’administration fiscale en fonction de la valeur locative cadastrale du bien ou de la propriété et du taux déterminé par les collectivités locales.

La taxe foncière est payée généralement en octobre. La date limite précise pour la payer varie en fonction du mode de paiement choisi (par courrier, sur internet ou par mensualités).

La valeur locative, le revenu imposable de tout propriétaire

Lorsqu’est évoquée la fiscalité immobilière française, Il n’est pas possible de ne pas parler de la valeur locative puisqu’elle est une donnée essentielle pour la détermination de votre imposition sur le revenu.

Celle-ci correspond ni plus ni moins au revenu qu’il serait possible de tirer de la location du logement. Par conséquent, il s’agit de calculer une valeur théorique du bien. Pour ce faire, de nombreux critères sont pris en compte tels les loyers pratiqués sur la commune, la surface du bien, le nombre de pièces, la situation, etc

Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers. Ils intègrent le revenu imposable de l’investisseur après déduction de certaines dépenses. Le montant taxable se détermine par la différence entre le revenu brut foncier et le total des charges de la propriété.

Une fois déterminée – la taxe foncière est uniquement pour la première déclaration d’impôt sur le revenu –, la valeur locative va apparaître sur cette dernière dès lors que le bien immobilier concerné fait office de résidence principale ou qu’il est laissé volontairement à la disposition du propriétaire.

Notez que l’existence de ce revenu « immobilier » imposable pour tous les propriétaires est telle qu’il existe, en contrepartie, des déductions possibles pour calculer le revenu fiscal. Peuvent ainsi être déduits les frais d’entretien, les frais d’exploitation mais aussi les frais d’administration d’un bien immobilier.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers a nécessairement des conséquences sur la fortune privée.

L’impot sur la fortune immbilière est dû lorsque le patrimoine net d’un foyer fiscal s’élève à plus de 1,300 000 €. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre guide sur la fiscalité immobilière en France ici.

Droits de mutation et imposition des gains immobiliers

Passons maintenant au volet de la fiscalité immobilière Française propre au cas de la revente de biens. Dans cette situation bien particulière, deux mécanismes sont à connaître :

  • Les droits de mutation : Les droits d’enregistrement (ou de mutation) aussi appelés « frais de notaire » s’appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers, notamment à tous les achats ou ventes de logements. Prélevés par les notaires, pour le compte de l’administration fiscale française, ils accompagnent le transfert de la propriété d’un terrain ou d’un bâtiment. Leur montant correspond atteignent 5,8% de la valeur d’achat la propriété ou du bien en tenant de la hausse de la taxe départementale. A ceci, il faudrait rajouter les frais de notaires et les frais annexent, ceux ci pourraient augmenter les frais d’acquisition à environ 7 et 8 % du prix d’achat.
  • L’impôt sur les gains immobiliers vient taxer la plus-value réalisée par un propriétaire au moment de la revente. Bien évidemment payé par le vendeur, cet impôt est complexe à calculer puisqu’il repose sur le gain réalisé mais aussi sur la durée de détention du bien immobilier concerné.

La fiscalité immobilière française est complexe puisque de nombreux impôts cohabitent et que chacun s’appuie sur des assiettes différentes et sur des règles d’imposition variables.

Toutefois, que ce soit la taxe foncière, la valeur locative, l’impôt de solidarité sur la fortune ou bien les droits et taxes existants lors d’une revente de bien, dites-vous bien qu’en tant que propriétaire, vous ferez face à des sorties d’argent. Pour vous accompagner et vous aider à optimiser vos transactions pendant toutes les étapes de ce processus, contactez les spécialistes du Cabinet Roche & Cie. Une équipe d’expert est disponible pour vous prodiguer les meilleurs conseils fiscaux, comptables et légaux.


Pour plus de renseignements,  téléchargez notre guide sur la fiscalité immobilière en France en 2018

Sand beach beneath the colorful old town Menton on french Riviera, France


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents