Roche & Cie

La location d’un bien immobilier en Airbnb

27 Juin 2022

location meublée saisonnière

 

La location meublée saisonnière est une activité rentable mais à exercer avec un minimum de précaution. En effet, le développement et la diversification des plateformes de mise en relation de particuliers a parallèlement conduit à l’accroissement des possibilités de revenus de leurs utilisateurs. Le secteur de la location n’est pas en reste, avec la croissance des sites Airbnb, Abritel, Home to go…

Faisons le point sur la réglementation Airbnb dans les villes de Paris, Lyon et Bordeaux. Trois villes très prisées pour de la location saisonnière.

Qu’est-ce que la location meublée saisonnière ?

La location meublée saisonnière, c’est-à-dire une location de courte durée (à la nuit, à la semaine…) à des locataires de passage n’ayant aucunement l’intention d’y élire domicile, a bouleversé le marché locatif, en particulier dans les grandes villes. Les prix pratiqués se rapprochant de ceux de l’hôtellerie, c’est-à-dire le double voire le triple du prix des locations traditionnelles, les propriétaires y trouvent grand intérêt. La conséquence est directe, avec un fort impact sur les coûts du logement tant à la location qu’à l’achat. Diverses mairies ont décidé d’agir en conséquence, pour redonner un souffle à des marchés locatifs sous tension. Elles ont donc mis en place des réglementations, plus ou moins restrictives, dans le but de remettre des biens en location classique sur le marché. A Bordeaux, la mairie estime ainsi que cela a permis un retour de 4 000 logements.

 

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La réglementation Airbnb de la ville de Paris

Avec l’arrivée de la plateforme Airbnb la location meublée touristique s’est très largement développée à Paris. Dans certains arrondissements parisiens, elle peut représenter jusqu’à 20% de l’offre locative totale. La ville a donc mis en place une réglementation visant à lutter contre cette pratique, et à en limiter les conséquences. Elle a été validée par la Cour de Cassation, dans un arrêt du 18 février, dans lequel elle a été jugée « justifiée, proportionnée, transparente et accessible ».

Trois situations vont pouvoir se présenter, selon ce que l’on entend louer :

  • Vous souhaitez louer votre résidence principale dans sa totalité.
  • Vous souhaitez louer en meublé de courte durée un logement qui ne constitue pas votre résidence principale.
  • Vous souhaitez louer en meublé de courte durée un local qui n’est pas à usage d’habitation.

 

La location de la résidence principale 

Dans le 1er cas, la seule obligation est de déposer une déclaration de meublé de tourisme. Une fois cet enregistrement effectué, il conviendra seulement de respecter deux conditions : s’acquitter de la taxe de séjour, et respecter une limite de 120 jours loués par an. S’il s’agit d’une sous-location, le locataire devra avant toute chose obtenir l’accord écrit de son propriétaire. S’il s’agit par ailleurs d’un logement social, la location meublée touristique est strictement interdite : elle expose le locataire à la résiliation du bail et à des sanctions pécuniaires.

Si vous comptez mettre en location seulement une partie de votre habitation, une chambre privée n’est pas considérée comme un meublé de tourisme. Vous pouvez ainsi louer une chambre dans votre résidence principale sans limite de durée.

 

La location meublée saisonnière d’une résidence secondaire 

Dans le 2nd cas, il faudra procéder à un changement d’usage avec compensation du logement que vous souhaitez louer. Ce dispositif de compensation impose aux propriétaires, désireux de mettre en location un logement qui ne constitue pas leur résidence principale, de transformer des surfaces commerciales en logements pour compenser les mètres carrés de locaux d’habitation perdus. Cela a pour but de préserver l’équilibre entre habitat et activités économiques. Cette compensation peut être double, voire triple, selon la tension locative des zones. Il faudra ensuite procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier, avant de s’enregistrer en ligne et de s’acquitter de la taxe de séjour.

 

Louer en meublé un local qui n’est pas à usage d’habitation

Enfin, dans le 3e cas, il faut dorénavant une autorisation préalable de la mairie. Une commission se charge d’étudier les demandes, qui seront refusées en cas de risque de nuisance, dans les zones à forte pression touristique, ou encore dans les rues où le PLU protège les commerces. Il faut ensuite procéder à un changement de destination du local, puis à son enregistrement et à l’acquittement de la taxe de séjour.

Si vous n’êtes pas en conformité avec la réglementation sur la location saisonnière à Paris, vous risquez une amende civile, qui sera versée à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat. Sans autorisation préalable de changement d’usage, le propriétaire s’expose ainsi à une amende de 50 000 € par logement et à une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, des sanctions pénales pourront s’appliquer : 80 000 € d’amende et un an d’emprisonnement.

 

Louer un appartement en Airbnb  à Lyon

Comme toute grande ville, Lyon n’échappe pas au développement des locations de meublé touristique via la plateforme Airbnb. Bien que seuls 0,7% des appartements de la ville sont destinés à être loués à l’année par ce biais, ce taux grimpe jusqu’à 7-8% dans les quartiers les plus touristiques de la ville, comme le Vieux Lyon ou la Croix Rousse. A l’instar de Paris, la métropole lyonnaise a donc décidé d’agir pour lutter contre cette tendance, qui accentue la pression pesant déjà sur un marché locatif très tendu.

 

Location meublée saisonnière à Lyon : Une limite de 120 jours de location par an 

Le premier critère de cette réglementation est celle de la durée de location annuelle. Lorsque l’on respecte une limite de 120 jours de location par an, soit 4 mois, aucune démarche supplémentaire n’est à accomplir. Il convient seulement de demander un numéro d’enregistrement en mairie, et de déclarer la taxe de séjour perçue. Depuis le 1er janvier 2019, la ville fait par ailleurs partie des communes pour lesquelles Airbnb limite systématiquement les annonces de location, une fois cette durée atteinte.

 

La demande de changement d’usage

Au-delà de 120 jours de location, il faudra déposer une demande de changement d’usage. On bascule alors dans l’activité soumise à compensation. Le second critère s’applique alors :  la situation du bien loué dans la ville. Deux périmètres ont été définis : l’hypercentre, et le reste de la ville.

Le premier est formé des quartiers suivants : le Vieux-Lyon, la Presqu’île, le 9e arrondissement autour de la Saône, ainsi que les 3e et 6e arrondissements contenus par les voies ferrées. Selon le périmètre dans lequel se situe l’appartement, la compensation dépendra d’un 3e critère : la superficie du bien.

Lorsque le bien se situe dans l’hypercentre, la réglementation est similaire à celle mise en place à Paris. Dès le 1er mètre carré, il y a une obligation de compensation. Cela signifie que le propriétaire de l’appartement loué dans cette configuration devra mettre à disposition, en location classique, un logement identique en termes de surface et de situation (dans l’hypercentre et dans le même arrondissement). Ce bien doit être créé à la suite d’un changement d’usage : un autre type de local qu’un logement déjà existant doit être proposé pour la compensation. L’objectif est de créer, par ce biais, de nouveaux locaux d’habitation disponibles sur le marché locatif lyonnais.

 

Si le bien est situé hors de l’hypercentre, la surface limite est de 35 m². En dessous de cette superficie, une autorisation temporaire de mise en location pourra être accordée par la ville, pour une durée de 9 ans. Il n’y aura pas de compensation.

Au-dessus, la compensation s’appliquera comme dans l’hypercentre : dès le 1er mètre carré, pour une surface identique et dans le même arrondissement.

Toute fraude, c’est-à-dire toute activité contrevenant aux conditions et obligations prévues par la ville, mènera à une amende. Le montant de celle-ci ne pourra excéder 5 000 € par local irrégulièrement transformé et loué. Les plateformes de location sont surveillées par les services de la mairie et de la métropole afin de traquer ceux qui enfreignent ces règles.

 

Louer un appartement en Airbnb à Bordeaux 

 

Face à la forte concentration de locations meublées saisonnières sur un marché locatif déjà très tendu (8 000 à 10 000 annonces), la ville de Bordeaux a mis en place en 2018 une réglementation fortement restrictive sur ce mode de mise en location. Depuis cet encadrement, le nombre de logements proposés sur des plateformes type Airbnb a été réduit de moitié : la mairie recensait 4 668 annonces en décembre 2021. En cas d’utilisation d’un logement bordelais pour une activité de location saisonnière, il convient de distinguer selon que le logement loué est la résidence principale de son propriétaire ou non. De cette différence dépendra l’application de la réglementation.

S’il s’agit effectivement de la mise en location d’une résidence principale, la location sera simplement limitée à 120 jours par an, comme à Paris ou à Lyon. Deux obligations sont cependant à respecter :

  • S’enregistrer sur le site de la taxe de séjour de Bordeaux Métropole.
  • Apposer son numéro d’enregistrement sur l’ensemble des annonces mises en ligne. Ce numéro d’enregistrement unique permet en effet de traquer et identifier les propriétaires, afin de vérifier le respect de la durée maximale de location. Il ne sera plus possible de louer le logement sur différentes plateformes en respectant la condition des 120 jours sur chaque site concerné, mais en la dépassant par addition des durées.

 

Si une partie seulement de son logement est louée (chambre chez l’habitant), la régulation du temps de location ne s’applique plus : il est possible de louer à l’année. Pour autant, les règles liées à l’enregistrement restent les mêmes.

 

En revanche, si le logement mis en location constitue une résidence secondaire de son propriétaire, celui-ci devra impérativement faire la demande d’une autorisation de changement d’usage avec compensation. Contrairement à la ville de Lyon, qui met en place un système de compensation selon la situation géographique du bien loué et sa surface, à Bordeaux la compensation débute dès le premier mètre carré, et ce qu’elle que soit l’implantation du logement.

Les règles de compensation bordelaise sont également plus strictes qu’à Lyon et à Paris. En effet, outre la transformation d’un local existant en un local d’habitation, qui devra être de qualité et de taille équivalente au bien proposé sur les plateformes, ce logement de compensation devra être pourvu d’une place de stationnement. Il ne pourra également pas s’agir d’un rez-de-chaussée. Cela réduit d’autant les possibilités, et augmente d’autant le coût pour les propriétaires.

Toutes ces règles visent à dissuader les propriétaires d’envisager la location meublée saisonnière. Pour s’assurer de leurs respects, des sanctions pécuniaires sont prévues par la ville.Les contrevenants à cette réglementation s’exposent ainsi à des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € au civil, en cas de non-respect de l’obligation de déclaration en cas de changement d’usage, et 80 000 € au pénal, en cas de fausse déclaration voire de manœuvre frauduleuse. Si le bailleur ne transmet pas le décompte des nuitées, il risque une amende pouvant atteindre 10 000 € ; idem s’il dépasse les 120 jours de location.

 

Les plateformes risquent quant à elles des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € dans ces situations. Si les annonces qu’elles relaient sont non-conformes du fait de l’absence d’affichage du numéro d’enregistrement du logement, l’amende prévue est de 12 500 €.