Roche & Cie

Le dispositif Pinel & le prélèvement à la source

12 Sep 2018

Avec le prélèvement à la source, il y aura quelques changements en matière de trésorerie pour les investisseurs locatifs bénéficiant du dispositif.

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 va modifier la façon dont les investisseurs en Pinel récupérent leur avantage fiscal. Le taux du prélèvement à la source est en effet calculé hors crédit d’impôt par le fisc. Le contribuable sera donc prélevé de ses impôts chaque mois, avant d’être remboursé d’un premier acompte de 60% le 15 janvier, puis du solde en septembre.

A l’origine, l’acompte versé en janvier devait être de 30%. Mais, jugeant finalement que ce montant était trop faible, le gouvernement a décidé de doubler la somme versée aux contribuables concernés pour le porter à 60%, y compris donc pour les investisseurs en Pinel.

Interrogé sur ce sujet, Bercy précise que « pour bénéficier de l’acompte en janvier 2019, il faut que la réduction ou le crédit d’impôt soit constaté sur la déclaration des revenus 2017 déposée en mai ou juin 2018 ». Le même décalage sera observé pour les années suivantes. Pour bénéficier de l’acompte en janvier 2020, il faudra donc mentionner avoir investi dans un Pinel dans sa déclaration de revenus qui sera remplie en mai ou juin 2019.

Par ailleurs, en dehors de la déclaration de revenus, il n’y aura aucun moyen de déclarer au fisc un Pinel.

Auparavant, il était courant chez les personnes mensualisées de moduler à la baisse leurs mensualités afin de prendre en compte cet avantage fiscal. Ce ne sera plus possible: le taux de prélèvement à la source ne peut pas être modifié par le contribuable.

En revanche, le fonctionnement du dispositif de défiscalisation Pinel en lui-même, qui a été prolongé par le gouvernement jusqu’en 2021, ne bouge pas. Il existe toujours une année de décalage entre les dépenses prises en compte (acquisition d’un logement neuf, année d’achèvement d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement…) et le début du versement du crédit d’impôt. Les conditions pour obtenir  cet avantage n’ont pas non plus été modifiées. Les logements concernés doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, A bis ou B1). Le propriétaire s’engage toujours pour une période de six, neuf ou douze ans avec des loyers plafonnés pour des locataires ne dépassant pas un certain seuil de ressources et se servant du logement comme résidence principale.

En échange, le propriétaire obtient une réduction d’impôt maximale de 12% du montant de l’investissement initial (pour un engagement de 6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (pour 12 ans de location). Enfin, la réduction d’impôt est toujours calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement par an et de 5.500 euros par m2 de surface habitable.

Exemple de ce changement  :

Un contribuable a acheté, il y a plusieurs années, un logement neuf d’une valeur de 300.000 euros qu’il loue sur une période de six ans en profitant du dispositif Pinel. Chaque année, son crédit d’impôt représente 2% de 300.000 euros, soit 6.000 euros. Imaginons que ce contribuable payait 10.000 euros d’impôts par an avant de bénéficier de cet avantage fiscal.

Jusqu’ici, ce contribuable avait modulé à la baisse ses mensualités pour son impôt sur le revenu (IR) afin de prendre en compte cet avantage, soit 600 euros par mois de baisse d’impôt pour chacune des dix mensualités. C’est-à-dire qu’au lieu de payer 1.000 euros d’IR à chaque mensualité, il n’en payait que 400 de janvier à octobre. Après la mise en place du prélèvement à la source, le prélèvement de l’IR est étalé sur douze mois (au lieu de dix mensualités). Le contribuable va donc payer automatiquement 833 euros par mois d’IR (au lieu de 400 euros de janvier à octobre auparavant). Il recevra cependant en janvier un premier acompte de 3.600 euros, puis le solde (2.400 euros) en septembre.

Sur l’ensemble de l’année, le montant de l’IR et du crédit d’impôt sont donc identiques. Mais les implications en matière de trésorerie sont différentes.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents