Roche & Cie

Loueurs en meublé professionnels : quid des non-résidents ?

12 Déc 2018

Cet article est destiné aux personnes qui ne résident pas en France mais percoivent des revenus d’une activité de location meublée.

  1. L’activité de loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être considéré comme « meublé », un local d’habitation doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaires. Ainsi l’on considère qu’un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La liste du mobilier et des équipements indispensables est fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Selon l’article 2 du décret, le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

En conséquence, pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions cumulatives :

  • Les recettes annuelles tirées de l’activité pour l’ensemble du foyer fiscal dépassent un seuil de 23.000€, ce qui correspond à l’ensemble des loyers perçus par le contribuable.
  • Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Il faut préciser que selon une décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO du 9 février 2018, la condition d’inscription au Registre du commerce et des Sociétés a été jugée « anticonstitutionnelle ».

 

  1. Les avantages liés à l’activité de LMP

  • La déductibilité des charges liées à l’activité :

Le statut de loueur en meublé professionnel permet plusieurs avantages lorsque le bailleur opte pour le régime réel. Ce régime d’imposition permet de déduire toutes les charges liées à l’activité.

Exemples de charges déductibles

  • la taxe foncière ;
  • les frais d’assurance ;
  • les frais de gestion ;
  • les honoraires de l’expert-comptable ;
  • les factures d’entretien et de réparations ;
  • les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet) ;
  • l’amortissement qui correspond à la perte de valeur d’un bien constatée chaque année du fait de son utilisation.
  • Les déficits liés à l’activité :

Les déficits engendrés par l’activité sont imputables sur le revenu global, sans limitation.

Si le revenu global de l’année de constatation ne permet pas l’imputation de ce déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

  • L’impôt sur la fortune immobilière :

Les loueurs en meublé professionnels ne sont en principe pas redevables de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens utilisés dans le cadre de cette activité.

Il faut noter que pour être exonéré de cet impôt, l’administration fiscale exige que l’activité de LMP soit exercée à titre principal.

De plus, « les membres du foyer doivent retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI ». Selon le BOFIP BOI-PAT-IFI-30-10-10-10-20180608.

  • Les plus-values :

Le loueur en meublé professionnel est assujetti aux règles d’imposition des plus-values professionnelles. Ce dernier peut bénéficier de l’exonération des plus-values prévue à l’article 151 septies du CGI, lorsque l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes annuelles des loyers n’excèdent pas 90.000 € HT.

Entre 90.000 € et 126.000 € de recettes, l’exonération est partielle.

 

Quelle taxation pour les non-résidents ?

L’article 155 du Code général des impôts énonce les conditions nécessaires pour être considéré comme un loueur professionnel.

Pour rappel les recettes annuelles tirées de l’activité doivent être supérieures à 23.000 € et doivent excéder l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

Ainsi, se posait la question pour les non-résidents de savoir si les revenus de sources étrangères étaient également compris dans le calcul.

Selon une réponse du ministère du 17 mai 2018 « La prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales ».

On comprend alors que pour les non-résidents, seuls les revenus imposables en France sont retenus pour l’appréciation de la condition de LMP. Les revenus imposables uniquement à l’étranger qu’ils perçoivent par ailleurs ne sont pas retenus.

En quoi les conventions fiscales sont-elles importantes ?

Si vous êtes non-résident mais que vous disposez de revenus tirés d’une activité de location meublée professionnelle en France, il faut se référer, si elle existe, à la convention fiscale conclue entre la France et l’Etat dans lequel vous résidez.

Dans la plupart des cas, notamment lorsque la convention est rédigée sous le modèle OCDE, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’Etat dans lequel les biens sont situés.

Attention cependant à bien se renseigner, car même si la France a conclu des conventions fiscales avec de nombreux Etats, il existe encore des pays pour lesquels ce n’est pas le cas. Vous serez alors doublement taxé sur les revenus que vous tirez de vos locations, en France et dans votre pays de résidence.

Exemple : Monsieur X réside au Danemark, ce dernier possède un bien à Lyon en France qu’il met en location. Les revenus tirés de cette location seront imposés en France, car le bien se situe sur le territoire français, mais également au Danemark car c’est le lieu de sa résidence fiscale.

En revanche, Madame Y réside au Royaume-Uni et tire des revenus locatifs de son bien situé à Lyon. Cette dernière sera alors redevable de l’impôt en France concernant les revenus de ce bien, mais ne sera pas doublement taxée au Royaume-Uni (grâce à l’imputation d’un crédit d’impôt).

Quelle est la différence entre ces deux exemples ?

La convention bilatérale signée entre la France et le Danemark a été annulée le 1er janvier 2009 en raison d’un désaccord entre ces deux Etats, notamment en rapport avec le traitement des pensions privées.


Guide sur la Fiscalité Immobilière en France

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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents