Immobilier en France : les principaux changements applicables en 2026

L’année 2026 marque un tournant important pour les investisseurs immobiliers. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (LFSS 2026) et la loi de finances pour 2026 introduisent plusieurs évolutions significatives, notamment en matière de prélèvements sociaux, de statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de nouveau dispositif en faveur du logement locatif.

Hausse de la CSG CRDS sur certains revenus immobiliers

À compter du 1ᵉʳ janvier 2026, la loi de financement de la Sécurité sociale augmente la CSG sur certains revenus du capital, passant de 9,2% à 10,6%, passant le taux global de prélèvements sociaux de 17,2% à 18,6%.

• Les revenus immobiliers concernés

Sont notamment concernés les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP). Ces revenus, fiscalement assimilés à des revenus du capital, supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %.

En revanche, les investisseurs LMNP relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen (EEE), de la Suisse ou du Royaume-Uni continuent de bénéficier du seul prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %, qui demeure inchangé.

Par ailleurs, les investisseurs immobiliers susceptibles d’être imposés au titre des plus-values professionnelles BIC, par exemple dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP) ou de para-hôtellerie, voient le taux global de taxation des plus-values à long terme passer de 30 % à 31,4 %.

• Les plus-values immobilières réalisées par certains non-résidents

Il a pu être indiqué que la hausse de la CSG « ne concernait pas les plus-values immobilières ». Cette affirmation est exacte, mais uniquement pour les résidents fiscaux français.

Si vous êtes résident fiscal français, les plus-values immobilières « classiques » des particuliers, calculées selon le régime habituel, demeurent soumises à une CSG au taux de 9,2 %. Le total des prélèvements sociaux reste donc fixé à 17,2 %. C’est ce point qui a principalement été retenu dans les communications générales.

En revanche, si vous êtes non-résident fiscal, la plus-value immobilière réalisée en France relève en principe du prélèvement spécifique prévu à l’article 244 bis A du Code général des impôts et, s’agissant des prélèvements sociaux, d’un régime distinct prévu par l’article L. 136-7, I bis du Code de la sécurité sociale. La LFSS 2026 a maintenu le taux de 9,2 % pour les plus-values des résidents, sans étendre ce maintien aux plus-values imposées au titre de l’article 244 bis A. En conséquence, la CSG au taux de 10,6 % s’applique aux non-résidents, portant les prélèvements sociaux à 18,6 % au total, contre 17,2 % auparavant.

Exception importante : les vendeurs relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni continuent de bénéficier du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %, qui reste inchangé.

• Les revenus exclus

La LFSS 2026 a en revanche entendu préserver les bailleurs traditionnels. Ainsi, la hausse de la CSG ne s’applique pas aux revenus fonciers issus de la location nue, qui demeurent soumis au taux global de 17,2 %.

Statut LMP et non-résidents : une réforme structurante

La loi de finances pour 2026 modifie en profondeur les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les non-résidents.

Désormais, pour déterminer si vous relevez du statut LMP, l’administration compare vos recettes de location meublée non seulement à vos autres revenus de source française, mais à l’ensemble de vos revenus mondiaux soumis à un impôt équivalent dans votre État de résidence.

Dans la plupart des situations, les salaires, pensions ou bénéfices perçus à l’étranger excéderont les loyers issus des biens situés en France. Cette nouvelle règle conduit donc fréquemment à la perte du statut LMP au profit du statut plus courant de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Attention : cette réforme ne concerne pas les investissements relevant du régime para-hôtelier, qui obéissent à des règles fiscales spécifiques.

Le statut de bailleur privé – dispositif dit de « Relance Logement » (dit Jeanbrun)

Afin de relancer l’offre locative et de contribuer à l’objectif de 400 000 logements construits par an, pour atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, la loi de finances pour 2026 instaure un nouveau dispositif en faveur des bailleurs privés, dit « Relance Logement » ou « Jeanbrun ».

• Objectif et principe

Le mécanisme repose sur une déduction au titre de l’amortissement, imputable sur les revenus fonciers, en complément de la déduction des charges habituelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière).

• Avantages pour l’investisseur

Pour un logement neuf (acquisition en VEFA ou construction), l’amortissement est fixé à 3,5 % par an en location intermédiaire. Il est majoré à 4,5 % en logement social et à 5,5 % en logement très social, dans la limite d’un plafond annuel global de 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est porté respectivement à 10 000 € ou 12 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts des logements concernés relèvent du social ou du très social.

Pour un logement ancien faisant l’objet d’une réhabilitation lourde (travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition) ou de travaux assimilés à du neuf, l’amortissement est de 3 % en location intermédiaire, majoré à 3,5 % en social et à 4 % en très social.

L’amortissement est calculé sur la valeur d’acquisition hors terrain, celui-ci étant exclu selon un forfait de 20 %.

• Conditions principales d’application

Le bien doit être situé en France, au sein d’un immeuble d’habitation collectif, et être loué non meublé à titre de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans. Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement du bien (logement neuf) ou l’achèvement des travaux (ancien).

La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré est exclue. L’option pour le dispositif est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition et présente un caractère irrévocable.

Le dispositif s’applique aux acquisitions, et pour les constructions aux permis déposés, entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.

Le cabinet Roche & Cie accompagne les investisseurs immobiliers, résidents et non-résidents, dans l’analyse, la structuration et le suivi fiscal de leurs opérations. Nous restons à votre disposition pour étudier votre situation et adapter votre stratégie aux nouvelles règles applicables en 2026.

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