Para-hôtellerie : quelle différence avec la location meublée ?

5 septembre 2022

Le régime de la para-hôtellerie est particulièrement technique et les investisseurs méritent d’être parfaitement éclairés sur les conséquences sociales et fiscales avant de se lancer. Conditions, TVA, fiscalité : nous détaillons ci-dessous tous les aspects à connaître sur ce dispositif immobilier. La para-hôtellerie est caractérisée par la mise à disposition d’un logement meublé et de la fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants :

  • Le nettoyage régulier des locaux : un simple nettoyage au début et fin de séjour est insuffisant ;
  • Le petit déjeuner : directement dans les chambres ou dans un local dédié ;
  • La fourniture du linge de maison ;
  • La réception, même non personnalisée de la clientèle : un simple système d’accueil électronique est suffisant.

Pour toutes ces prestations, il est possible de confier certaines prestations à une conciergerie. La para-hôtellerie est donc idéale pour faire de la location saisonnière.

Quid de de la différence avec la location meublée ?

La grande différence entre la location meublée et la parahôtellerie est la nature des prestations fournies : la location meublée consiste à louer un logement meublé, la para-hôtellerie consiste à louer un logement meublé en ajoutant des services hôteliers significatifs (infra). La location n’est alors plus une activité annexe mais bien une activité professionnelle et commerciale : vous louez un bien accompagné de services para-hôteliers.

Exemple : 6 ans après avoir lancé votre activité de para-hôtellerie, vous décidez de revendre votre appartement. Il faudra dans ce cas rembourser 14/20ème de la TVA récupérée initialement, soit 250.000 € (Tva récupérée initialement) x 14/20ème = 175.000 €.

Attention, l’administration effectue des contrôles quasi systématiques en cas de demande de remboursement de TVA. Au-delà du respect du formalisme des factures, il est important de pouvoir démontrer que les dépenses ont bien été engagées en vue de l’exercice d’une activité de para-hôtellerie, et que cette activité est bien réelle.

Un régime de TVA avantageux

En possédant le statut de para-hôtelier, vous profitez du régime de la TVA et avez la possibilité de récupérer la TVA sur les prestations et sur l’achat immobilier en lui-même. C’est une aubaine pour les investisseurs de biens neufs ou nécessitant d’important travaux. Le taux de TVA applicable dans la para-hôtellerie est de 10% en France métropolitaine. En collectant la TVA, vous vous engagez à réaliser l’activité de para-hôtellerie durant un minimum de 20 ans. Si vous revendez le bien immobilier avant l’échéance, alors vous devrez reverser une partie de cette TVA , au prorata des années manquantes. Mais si le nouvel acquéreur poursuit la location saisonnière avec le régime fiscal de la para-hôtellerie, vous n’aurez alors pas à reverser la TVA récupérée.

Enfin, l’exploitant qui investit dans un bien immobilier « ancien » et qui ne dispose d’aucune possibilité de remboursement de la TVA, peut demander à bénéficier du régime de franchise en base de TVA sous réserve de ne pas dépasser 85.800 € de chiffre d’affaires.

Para-hôtellerie : quels avantages fiscaux ?

Dans le détail :

  • Comme la location meublée, la location para-hôtelière est une activité qui relève, sur le plan fiscal, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et il sera donc possible d’amortir le bien
  • Comme vu précédemment, il sera possible de récupérer une partie de la TVA.
  • Imputer le déficit généré sur vos revenus globaux.
  • Si l’activité est exercée à titre principal, bénéficiez de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, vous pouvez bénéficier de l’exonération sur les plus-values (sous conditions, notamment, de ne pas dépasser 250.000 de chiffre d’affaires et de  respecter les conditions de l’article 151 septies du CGI).

Para-hôtellerie : plus intéressant que la Loi Pinel pour un investissement locatif ?

De nombreux investisseurs s’orientent et investissent avec la Loi Pinel pour diminuer leur pression fiscale. Pour rappel, ce dispositif offre une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €), soit une économie maximum de 63 000 € sur 12 ans. Vous devrez dans ce cas vous engager à louer à l’année le bien immobilier sur une période de 6, 9 ou 12 ans consécutifs. Le régime fiscal de la para-hôtellerie peut vous accorder des avantages bien plus conséquents, notamment avec une absence de plafonnement des loyers, ou, une réduction d’impôt plus élevée avec un déficit imputable sur vos revenus.