Para-hôtellerie : quelle différence avec la location meublée ?

5 septembre 2022

Le régime de la para-hôtellerie est particulièrement technique et les investisseurs méritent d’être parfaitement éclairés sur les conséquences sociales et fiscales avant de se lancer. Conditions, TVA, fiscalité : nous détaillons ci-dessous tous les aspects à connaître sur ce dispositif immobilier. La para-hôtellerie est caractérisée par la mise à disposition d’un logement meublé et de la fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants :

  • Le nettoyage régulier des locaux : un simple nettoyage au début et fin de séjour est insuffisant ;
  • Le petit déjeuner : directement dans les chambres ou dans un local dédié ;
  • La fourniture du linge de maison ;
  • La réception, même non personnalisée de la clientèle : un simple système d’accueil électronique est suffisant.

Pour toutes ces prestations, il est possible de confier certaines prestations à une conciergerie. La para-hôtellerie est donc idéale pour faire de la location saisonnière.

Quid de de la différence avec la location meublée ?

La grande différence entre la location meublée et la parahôtellerie est la nature des prestations fournies : la location meublée consiste à louer un logement meublé, la para-hôtellerie consiste à louer un logement meublé en ajoutant des services hôteliers significatifs (infra). La location n’est alors plus une activité annexe mais bien une activité professionnelle et commerciale : vous louez un bien accompagné de services para-hôteliers.

Exemple : 6 ans après avoir lancé votre activité de para-hôtellerie, vous décidez de revendre votre appartement. Il faudra dans ce cas rembourser 14/20ème de la TVA récupérée initialement, soit 250.000 € (Tva récupérée initialement) x 14/20ème = 175.000 €.

Attention, l’administration effectue des contrôles quasi systématiques en cas de demande de remboursement de TVA. Au-delà du respect du formalisme des factures, il est important de pouvoir démontrer que les dépenses ont bien été engagées en vue de l’exercice d’une activité de para-hôtellerie, et que cette activité est bien réelle.

Un régime de TVA avantageux

En possédant le statut de para-hôtelier, vous profitez du régime de la TVA et avez la possibilité de récupérer la TVA sur les prestations et sur l’achat immobilier en lui-même. C’est une aubaine pour les investisseurs de biens neufs ou nécessitant d’important travaux. Le taux de TVA applicable dans la para-hôtellerie est de 10% en France métropolitaine. En collectant la TVA, vous vous engagez à réaliser l’activité de para-hôtellerie durant un minimum de 20 ans. Si vous revendez le bien immobilier avant l’échéance, alors vous devrez reverser une partie de cette TVA , au prorata des années manquantes. Mais si le nouvel acquéreur poursuit la location saisonnière avec le régime fiscal de la para-hôtellerie, vous n’aurez alors pas à reverser la TVA récupérée.

Enfin, l’exploitant qui investit dans un bien immobilier « ancien » et qui ne dispose d’aucune possibilité de remboursement de la TVA, peut demander à bénéficier du régime de franchise en base de TVA sous réserve de ne pas dépasser 85.800 € de chiffre d’affaires.

Para-hôtellerie : quels avantages fiscaux ?

Dans le détail :

  • Comme la location meublée, la location para-hôtelière est une activité qui relève, sur le plan fiscal, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et il sera donc possible d’amortir le bien
  • Comme vu précédemment, il sera possible de récupérer une partie de la TVA.
  • Imputer le déficit généré sur vos revenus globaux.
  • Si l’activité est exercée à titre principal, bénéficiez de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, vous pouvez bénéficier de l’exonération sur les plus-values (sous conditions, notamment, de ne pas dépasser 250.000 de chiffre d’affaires et de  respecter les conditions de l’article 151 septies du CGI).

Para-hôtellerie : plus intéressant que la Loi Pinel pour un investissement locatif ?

De nombreux investisseurs s’orientent et investissent avec la Loi Pinel pour diminuer leur pression fiscale. Pour rappel, ce dispositif offre une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €), soit une économie maximum de 63 000 € sur 12 ans. Vous devrez dans ce cas vous engager à louer à l’année le bien immobilier sur une période de 6, 9 ou 12 ans consécutifs. Le régime fiscal de la para-hôtellerie peut vous accorder des avantages bien plus conséquents, notamment avec une absence de plafonnement des loyers, ou, une réduction d’impôt plus élevée avec un déficit imputable sur vos revenus.

la différence entre le régime fiscal de la para-hôtellerie et de la location meublée