Différence entre SCI et SARL de famille

19 septembre 2022

La différence entre SCI et SARL de famille s’envisage sérieusement lorsque l’on souhaite investir à plusieurs. Il est primordial de choisir la forme juridique la plus adaptée à nos différents projets.  Afin de faire son choix entre ces deux types de société, il est nécessaire d’en comprendre les différences. Le choix entre ces deux types de sociétés passe par la compréhension de leurs différences.

Différence entre SCI et SARL de famille : les associés de la société

La distinction sur la qualité des personnes pouvant monter de telles sociétés tient en deux mots : « de famille ». Une SARL de famille se forme uniquement avec des parents en ligne directe, des frères et sœurs, ou des conjoints ou partenaires de PACS. Ainsi, le critère est rempli pour une société formée en époux, entre parents et enfants, entre deux frère et sœur et leurs conjoints… En effet, chaque associé se lie aux autres par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, ou par des liens matrimoniaux. Ainsi, des concubins ne pourraient pas constituer une telle société.

S’agissant de la SCI, ces liens n’importent que peu. Deux amis peuvent monter une SCI ensemble sans que cela ne pose de problème. En revanche, les responsabilités des associés ne sont pas les mêmes selon la société. La SARL procure une responsabilité limitée. L’engagement des associés ne s’effectue qu’à hauteur de leurs apports. Les créanciers ne peuvent se servir dans leur patrimoine afin de payer leurs dettes.

Dans la SCI, les associés sont tenus indéfiniment responsables des dettes de leur société. La constitution de la société requiert l’engagement de leur patrimoine. Un créancier pourra potentiellement procéder à un prélèvement.

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Différence entre SCI et SARL de famille : Les activités de la société

La SCI est, comme son nom l’indique, une société de nature civile. De fait, elle n’est pas censée exercer à titre principal des activités commerciales, telles que la location meublée ou la para-hôtellerie. Elle peut le faire, mais risque alors d’être requalifiée au niveau fiscal.

Selon la nature des activités, on distingue 4 types de SCI :

  • SCI de location-gestion (constituée dans le but d’acquérir et de mettre en location des biens immobiliers) ;
  • SCI familiale (constituée dans le but de gérer un patrimoine immobilier familial et d’en préparer la succession) ;
  • SCI de construction-vente (constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente) ;
  • SCI d’attribution (constituée dans le but d’acquérir ou de construire des immeubles afin de répartir ceux-ci entre les associés au prorata de leurs parts sociales).

 

La SARL de famille, comme il est prévu à l’article 239 bis AA du CGI, permet exercer tout type d’activité économique, à l’exception des professions libérales. La location meublée étant une activité commerciale par nature, les SARL de famille permettent d’agir en tant que loueur en meublé, la qualité éventuelle de professionnel devant s’apprécier auprès de chaque membre. Les associés pourront ainsi éventuellement bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel.

Différence entre SCI et SARL de famille : L’imposition de la société

Habituellement, l’impôt sur les sociétés s’applique aux SARL.  Ainsi, c’est la société elle-même qui est imposée sur ses résultats, et non les associés. Ceux-ci doivent bénéficier d’une distribution pour être soumis à imposition au titre du chiffre réalisé. Cependant, avec les SARL de famille, l’imposition à l’IS n’est pas systématique. En effet, si les conditions précitées relatives aux associés et à l’activité sont remplies, les associés possèdent la possibilité d’opter pour le régime des sociétés de personnes, et donc pour une soumission à l’impôt sur les revenus. Les revenus de la société sont ainsi imposés à travers les associés.

Cette option, formulée à l’article 239 AA bis du CGI, doit être unanimement décidée par les associés. L’option produit effet tant qu’elle n’a pas été révoquée, et peut être librement rétractée. Cependant, tout abandon de l’option est définitif : les associés de la SARL ne pourront plus opter pour le régime des sociétés de personnes. Par ailleurs, l’option cesse dès que des personnes autres que des membres de la famille rejoignent la société.

S’agissant des SCI, elles relèvent de l’impôt sur le revenu. La société récolte les loyers dont l’imposition se réalise à travers ses associés. Chaque associé devra rapporter dans sa déclaration personnelle une quotepart de revenus correspondant aux parts qu’il détient dans la société. Une SCI, exerçant une activité commerciale représentant plus de 10% des recettes totales de la société, risque la requalification.  Admettons qu’une SCI exerce une activité industrielle et commerciale. L’impôt sur les sociétés s’appliquera en nom propre de la société.