Contrôle et régularisation de l’impôt sur la fortune en France : les réponses à vos questions fréquentes

Sandy Dalmas, Expert-Comptable au sein du Cabinet Roche & Cie répond à vos préoccupations au sujet du nouvel IFI

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L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est devenu l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018. L’IFI reprend les règles de base de l’ISF en limitant cet impôt au patrimoine immobilier.  Dans la mesure où certaines règles qui régissent l’IFI sont l’exacte reprise des dispositions antérieures applicables en matière d’ISF, nous faisons état, dans les développements qui suivent, de solutions formulées pour l’ISF mais qui conservent leur intérêt dans le cadre de l’IFI. [gdlr_video url= »https://www.youtube.com/watch?v=oQec-T0gDaU&feature=youtu.be » ]

• Le principe

Conformément à l’article 885 A du Code Général des Impôts (CGI), l’Impôt de Solidarité sur la Fortune est dû par toute personne physique domiciliée en France dès lors que la valeur nette de ses biens situés en France et à l’étranger est supérieure à 1,3 million d’euros. Les contribuables non-résidents sont également redevables de cet impôt sur leurs seuls biens situés en France, si leur valeur nette excède le seuil de 1,3 millions d’euros. L’impôt de solidarité sur la fortune est un impôt annuel dont les conditions d’assujettissement s’apprécient au 1er janvier de chaque année d’imposition. Le montant de l’ISF dû dépend d’un barème progressif divisé en 6 tranches :  

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu’à 800.000 €	0 %
Entre 800.000 € et 1,3 million d’€ (inclus)	0,50 %
Entre 1,3 million d’€ et 2,57 millions d’€ (inclus)	0,70 %
Entre 2,57 millions d’€ et 5 millions d’€ (inclus)	1 %
Supérieure à 5 millions d’€ et inférieure ou égale à 10 millions d’€	1,25 %
Supérieure à 10 millions d’€	1,50 %

• IFI : Passage au 1er janvier 2018 de l’ISF à l’IFI

L’ISF a été remplacé par l’IFI au 1er janvier 2018. Vous êtes soumis à l’IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2018. Les immeubles sont toujours évalués à leur valeur vénale (valeur de marché). En l’absence de définition légale, la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel et compte tenu de l’état de l’immeuble avant le décès, la donation ou la vente. Il revient à l’administration fiscale de prouver l’insuffisance du prix avancé par le contribuable. L’évaluation se fait le plus souvent par comparaison avec des logements similaires. L’abattement de 30% pour la résidence principale est maintenu (non applicable si cette dernière est détenue par l’intermédiaire d’une SCI). De plus, le plafonnement de l’impôt à 75% des revenus du redevable est toujours applicable (pour les résidents français seulement). Enfin, seules sont déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables. Les dettes concernant des actifs partiellement imposables ne sont que partiellement déductibles. Si certains impôts sont déductibles (taxe foncière, IFI théorique) l’impôt sur les revenus immobiliers ne l’est pas. Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

• • À l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers),

• • Au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

• • À l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables

• Au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire,

Les immeubles détenus par les sociétés dans lesquelles le redevable possède une participation inférieure à 10% sont exonérés d’IFI. L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable en appliquant un barème identique à celui de l’ISF précédent (le barème est inchangé, voir tableau ci-dessus).

• Obligations déclaratives

Le formulaire 2042-IFI est à souscrire si votre patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier est supérieur à 1.300.000 euros. Si vous ne disposez pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, vous devez remplir la déclaration 2042-IFI-COV et la déclaration 2042-IFI.

• Le délai de reprise (droit de contrôle) de l’administration fiscale

Les modalités de contrôle de l’administration fiscale pour l’ISF et l’IFI sont identiques. Le délai de reprise permet à l’administration fiscale de vérifier et de rectifier les déclarations pendant une certaine période. Ainsi, le délai de reprise désigne un laps de temps pendant lequel l’administration fiscale peut effectuer un contrôle quant à une déclaration fiscale.

• Délai de reprise de 3 ans

En principe, le droit de contrôle de l’administration se prescrit le 31 décembre de la troisième année qui suit celle où l’ISF est devenu exigible. Ainsi jusqu’au 31 décembre 2018, l’administration fiscale peut contrôler les déclarations établies jusqu’en 2015.

• Délai de reprise de 6 ans

Le délai de 6 ans est retenu lorsque les conditions requises pour l’application du délai de 3 ans ne sont pas remplies, c’est-à-dire en l’absence de déclaration, ou nécessité de recherches ultérieures. Cette prescription s’applique notamment en cas d’absence de déclaration ou en cas d’omission d’un bien dans la déclaration détaillée.

• Délai de reprise de 10 ans

Par exception, le droit de reprise peut s’exercer jusqu’au 31 décembre de la dixième année. Tel est le cas lorsque les obligations déclaratives relatives à des avoirs détenus à l’étranger sur des comptes bancaires n’ont pas été respectées.

Sanction en cas d’absence de déclaration, de paiement ou de retard de souscription de déclaration d’ISF

Défaut ou retard dans la souscription de la déclaration d’ISF

Les droits exigibles sont assortis de l’intérêt de retard de 0,40 % par mois (0,20% depuis le 1er janvier 2018) et de la majoration de 10 % pour souscription tardive de la déclaration. La majoration de 10 % est portée à 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure ou si la déclaration est déposée tardivement suite à la révélation d’avoirs à l’étranger qui n’ont pas fait l’objet des obligations déclaratives.

En cas d’insuffisances, omissions ou inexactitudes relevées dans la déclaration d’ISF

Ces infractions sont sanctionnées, en principe, par l’intérêt de retard de 0,40% par mois, lorsqu’elles ont été commises de bonne foi (0.20% depuis le 1er janvier 2018). Lorsque la mauvaise foi du redevable est établie, il est fait application, outre de l’intérêt de retard précité, d’une majoration des droits de 40 %. En cas de manquement délibéré, la majoration est portée à 80 % si l’intéressé s’est rendu coupable de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit. Stratégiquement, il est donc préférable de déposer chaque année une déclaration pour bénéficier d’un délai de prescription réduit de 3 ans, car en l’absence de déclaration l’administration pourra effectuer un contrôle pendant une période de 6 ans.

Le déclenchement du contrôle déclaratif

Diverses situations sont susceptibles d’entraîner un contrôle fiscal : cessions, opérations liées à une succession, absence totale de déclarations, sous-estimation des biens ou manque de cohérence entre les déclarations et votre patrimoine réel. Le risque est d’autant plus grand en matière d’ISF lorsque le niveau de vie apparent n’est pas en adéquation avec l’impôt effectivement payé. La plupart des contrôles fiscaux sont opérés suite à des recoupements de données. Le fisc possède une base de données conséquente et riche d’informations sur les contribuables. Une application de cette base de données concerne les acquisitions/cessions immobilières, une autre s’attache aux donations et successions, et enfin une dernière recense les déclarations d’ISF de chaque contribuable et répertorie les actifs et les passifs.

La régularisation spontanée, une bonne idée ?

Vous n’avez jamais déclaré l’impôt sur la fortune et cette situation vous cause des insomnies ? Vous envisagez la vente d’un bien immobilier et craignez que cette opération aboutisse à un contrôle ? Sachez que la régularisation spontanée des déclarations omises est une démarche généralement bien accueillie par l’administration fiscale. Cette procédure consiste à déposer les déclarations d’impôt sur la fortune des 6 dernières années. La régularisation spontanée prouvera votre bonne foi et sera un atout majeur pour une réduction des pénalités. N’hésitez pas à contacter notre cabinet pour plus de précisions sur le sujet !

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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents