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Roche & Cie

Comment réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

28 Juin 2021

Est-il possible de réduire ou d’éviter votre impôt sur la fortune immobilière française ?

Il convient de rappeler que depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) a été supprimé et remplacé par un “nouvel” impôt dit Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Cette contribution a été créée pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros le 1er janvier de chaque année. Cette autre taxe élargit le champ d’application de l’impôt français sur la fortune qui comprend désormais principalement les actifs immobiliers.

Dans cet article, nous vous expliquerons les détails de l’IFI et nous vous ferons part de notre expérience sur la manière de réduire votre charge fiscale.

Historique de l’impôt français sur la fortune :

L’impôt sur la fortune existe depuis 1981 et a été revu et corrigé depuis, au gré des agendas politiques :

1988 – Création de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
2011 – Réduction significative de l’ISF sous N. Sarkozy
2012 – Réduction immédiatement annulée par F. Hollande
2018 – Suppression de l’ISF au profit de l’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) par Emmanuel Macron.

Aujourd’hui, l’IFI s’applique aux personnes physiques possédant un patrimoine immobilier en France d’une valeur supérieure à 1 300 000 €.

Une planification financière est essentielle face à cet impôt, car des solutions proactives peuvent vous aider à réduire son poids et à optimiser votre patrimoine.

Quels sont les biens imposables à l’impôt français sur la fortune ?

L’IFI est calculé en prenant en compte votre patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année N.

Les biens imposables sont notamment :

            • Les maisons, appartements et leurs dépendances (garages, parkings, caves) à usage personnel ou en location.
            • Les immeubles classés au titre des monuments historiques.
            • Les immeubles en cours de construction.
            • Les immeubles non bâtis tels que les terrains à bâtir, les terrains agricoles, etc…
            • Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement par le biais de parts de sociétés.
            • Les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Certains biens sont exonérés, tels que les biens professionnels, les bois et forêts, les biens ruraux loués à long terme, etc…

La valeur de votre résidence principale bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 30% à condition qu’elle ne soit pas détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.

Pour les non-résidents, cet impôt n’est dû que sur les biens physiquement détenus en France. Même si la règle des 183 jours est généralement considérée comme déterminant votre résidence fiscale, elle n’est pas toujours simple et les non-résidents doivent faire preuve de prudence, car la résidence est définie par la loi française.

Exonération partielle

Après votre installation en France, vous serez exonéré de cet impôt pendant 5 ans sur vos biens situés hors de France.

L’impôt sur la fortune immobilière commence à s’appliquer aux personnes dont le patrimoine net est supérieur à 1 300 000 € et est évalué au 1er janvier de chaque année. Pour calculer l’IFI français, il faut additionner la valeur totale des biens de votre foyer et déduire toutes les dettes et découverts en cours.

Le barème suivant s’applique :

Bien que le seuil d’imposition soit effectivement de 1,3 millions d’euros, le barème de calcul commence à 800.000 euros.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif applicable (%)

Barème de l’IFI
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoineTaux applicable
Jusqu’à 800 000 €0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €1,5 %

Exemple :

Monsieur Olivier possède une villa en France d’une valeur de 2,4 millions d’euros.
En 2012, il a payé 1 400 euros de Taxe d’Habitation et 2 200 euros de Taxe Foncière.

Patrimoine net taxable =
2 400 000 €- 1 400 – 2 200 = 2 396 400 €

Calcul de l’IFI théorique =
(1 300 000 – 800 000) x 0,5%
+ (2 396 400 – 1 300 000) x 0,7%
= 10 175 €

Recalcul du patrimoine net taxable = 2 396 400 – 10 175 = 2 386 225 euros

Calcul IFI définitif = 10 104 euros

Comment réduire l’impôt sur la fortune Immobilière (IFI) ?

L’optimisation et la mise en place de solutions proactives sont essentielles.

Ne surestimez pas la valeur de votre bien :

Les résidents français peuvent déduire 30 % de la valeur vénale de leur résidence principale. Les biens que vous utilisez à des fins professionnelles ou d’entreprise peuvent être exonérés s’ils remplissent les conditions appropriées.

Soyez malin et indiquez tous les impôts éligibles dus à la fin de l’année en tant que passif dans le calcul de votre actif net.

Plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière à 75 % (PLAFONNEMENT IFI)

Ce plafonnement fonctionne de la même manière que l’ancien “Bouclier fiscal » et permet de s’assurer que le total des impôts français et étrangers ne dépasse pas 75 % de vos revenus. Si le calcul aboutit à un ratio supérieur à 75%, l’IFI français peut potentiellement être réduit à zéro.

Succession

La répartition des actifs entre vos descendants est l’un des moyens les plus efficaces de réduire l’IFI. Lorsqu’ils sont bien organisés, ces arrangements peuvent réduire considérablement votre impôt sur la fortune et, dans certains cas, vous aider à l’éviter complètement. S’ils sont mal organisés, vous risquez au contraire d’être soumis à des droits de donation plus élevés, rendant le processus inutile. Il est important de consulter un conseiller fiscal expérimenté afin de planifier efficacement cette opération.

Le gouvernement français est très prudent en ce qui concerne les donations et sanctionne toute erreur ou fraude.

En résumé, s’il existe de nombreuses stratégies pour aider les clients à éviter ou à réduire l’impôt sur la fortune immobilière, chaque client est différent.

Par conséquent, la seule façon de commencer à formuler la meilleure stratégie pour vous est de vous entretenir avec un conseiller.

Envoyez un message à Sandy Dalmas.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents