Roche & Cie

Immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’investir pour louer

01 Sep 2017

Avant d’investir dans la pierre, il vaudrait mieux connaître les règles qui régissent ce type de placement qui peut s’avérer être particulièrement délicat.

Dans un investissement immobilier destiné à la location, le régime général s’applique aux logements neufs et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers.

Le capital

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.

Combien ça rapporte ?

En fonction de la zone géographique du bien et de ses caractéristiques, le rendement peut varier entre 3 et 6 %. Plus une éventuelle plus-value.

Quelle est la règle fiscale ?

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents.

  • Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Duflot-Pinel, Scellier ou Malraux réduction d’impôt. Les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
  • Autre régime : les frais réels. Il s’applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Soit un total de 34,5 %. Au bout de vingt-deux ans de détention du bien, elle est exonérée (trente ans pour les prélèvements sociaux).

En pratique : les charges déductibles

Dans le régime des frais réels, le fisc a établi une liste de charges déductibles. Elle comprend : les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter le bien – à déduire en priorité -, les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d’un tiers tel un avocat ou un huissier, les primes d’assurances, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères.

Faites vos comptes : l’ensemble de ces charges peut peser plus de 30 % du montant des loyers perçus. Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime réel. Mais, dans ce cas, vous devrez garder tous les justificatifs de dépenses.

Regarder notre video pour aller plus loin sur le sujet.


Source : Votre Argent


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents