Para-hôtellerie : quel est le traitement fiscal et social de la plus-value lors de la revente ?

18 décembre 2023

L’activité de para-hôtellerie si peu connue autrefois, s’est désormais largement répandue dans les stations touristiques françaises. Cette activité, assujettie à la TVA, est largement plébiscitée lors de la commercialisation de programmes neufs, puisque le nouveau propriétaire du bien pourra alors prétendre au remboursement du crédit de TVA résultant de son acquisition. Si la phase d’exploitation du bien n’emporte généralement aucune difficulté, nous choisissons ici de développer la période charnière de la revente du bien, et ses conséquences fiscales et sociales pour le vendeur.

Le mécanisme de la TVA immobilière

Si le bien est revendu moins de 5 ans après son achèvement

Le bien est considéré comme « neuf » au sens de la réglementation fiscale, et vendu par un professionnel soumis à la TVA. Dans ce cas, la cession est entièrement soumise à la TVA au taux de 20%.

para-hôtellerie

Exemple n°1 : Monsieur Xavier a acquis en 2020 un appartement d’une valeur de 1.200.000 € TTC. Monsieur Xavier exploite ce bien en para-hôtellerie, activité pleinement assujettie à la TVA. Il a pu obtenir le remboursement de la TVA payée lors de cette acquisition, soit 200.000 €.
En 2023, Monsieur Xavier revend ce bien pour 1.500.000 €. Ce bien est achevé depuis moins de 5 ans, il s’agit donc d’un bien neuf. La cession est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, Monsieur Xavier devra donc reverser à l’administration fiscale : 1.500.000 / 1,2 x 0,2 = 250.000 €
Monsieur Xavier n’encaissera donc que 1.250.000 € lors de la revente.

Si le bien est revendu plus de 5 ans après son achèvement

Le bien n’est plus considéré comme neuf, et la cession ne sera donc pas soumise à la TVA. En revanche, la TVA immobilière est soumise à une période de régularisation de vingt ans, durant laquelle le vendeur devra régulariser et reverser une partie de la TVA dont il a obtenu le remboursement lors de l’acquisition / construction du bien immobilier. La régularisation s’effectue par vingtième selon le nombre d’années écoulées.

Exemple n°2 : Monsieur Xavier a acquis en 2020 un appartement d’une valeur de 1.200.000 € TTC. Monsieur Xavier exploite ce bien en para-hôtellerie, activité pleinement assujettie à la TVA. Il a pu obtenir le remboursement de la TVA payée lors de cette acquisition, soit 200.000 €.
En 2027, Monsieur Xavier revend l’appartement pour 1.500.000 €. Le bien est achevé depuis plus de 5 ans, le bien n’est plus considéré comme neuf.
Monsieur Xavier, devra en revanche reverser 13/20ème de la TVA initialement remboursée en 2020 lors de l’acquisition, soit 130.000 €.

Néanmoins, il est prévu une dispense de régularisation lorsque l’acquéreur entend poursuivre l’activité du cédant (transmission d’universalité, art 257 bis du CGI).

Une plus-value professionnelle

La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien exploité sous le schéma de la para-hôtellerie relève de la catégorie des plus-values professionnelles. Il s’agit en effet de la cession d’un actif d’entreprise.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est déterminée par différence entre la valeur de cession du bien, et sa valeur nette comptable (VNC), qui figure à l’actif du bilan.

Exemple n°3 : Monsieur Xavier a acquis en 2020 un appartement d’une valeur de 1.200.000 € TTC. Il est inscrit à l’actif de son bilan pour sa valeur hors taxes, soit 1.000.000 € HT.
Lorsqu’il revend son appartement en 2027, l’appartement de Monsieur Xavier est amorti à hauteur de 105.000 €. La valeur nette comptable de l’appartement est donc de 1.000.000 – 105.000 = 895.000 €
Le prix de revente de cet appartement est de 1.500.000 €.
La plus-value brute professionnelle est calculée comme suit : 1.500.000 – 895.000 = 605.000 €

Distinction entre court terme / et long terme 

Lors de la cession d’un élément d’actif d’une entreprise, on distingue les plus-values à « court terme » et les plus-values à « long terme ».

  • Si les biens cédés ont été acquis il y a moins de 2 ans : la plus-value est dite à court terme
  • Si les biens cédés ont été acquis il y a plus de 2 ans :
    • La plus-value est dite à court terme à hauteur des amortissements déduits jusqu’à la cession
    • La plus-value est à long terme au-delà (pour l’excédent).

Reprenons notre dernier exemple pour comprendre :

Exemple n° 3 (suite) : Monsieur Xavier a amorti son bien à hauteur de 105.000 €.
Nous avons établi que la plus-value brute s’élevait à : 1.500.000 – 895.000 € = 605.000 €. Elle se décompose en :
– Plus-value à court terme à hauteur des amortissements déduits, soit 105.000 €
– Plus-value à long terme au-delà, soit 605.000 -105.000 = 500.000 €

Pourquoi faire cette distinction ?

Car les plus-values à court terme et à long terme font l’objet d’un traitement fiscal différent :

  • La plus-value à court terme est ajoutée aux résultats courants de l’entreprise. Elle est donc taxée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • La plus-value à long terme est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% + 17,2% avec les prélèvements sociaux CSG CRDS).

Des régimes d’exonération possibles pour la para-hôtellerie

Lorsque l’exploitant agit comme un « vrai » professionnel, participant de manière « personnelle, directe continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité » (BOI-BIC-DEF-10), il peut prétendre au dispositif d’exonération prévu par l’article 151 septies du CGI, si les conditions sont réunies :

  • L’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans
  • Le chiffre d’affaires moyen des deux dernières années civiles précédant la cession est inférieur à 250.000 €.

L’ensemble de la plus-value professionnelle (tant à court terme qu’à long terme) est alors exonérée d’imposition.

Si les conditions ne sont pas réunies pour bénéficier de l’exonération totale offerte par l’art. 151 septies du CGI (exercice de cette activité de manière non professionnelle ou dépassement du chiffre d’affaires par exemple), une alternative est possible avec l’art 151 septies B. Ce dispositif permet de bénéficier d’abattements sur la plus-value à long terme : 10% par an à partir de la 5ᵉ année, menant à une exonération de la plus-value à long terme au-delà de 15 ans de détention.

Attention aux charges sociales lors de la revente !

Dernier écueil lors de la revente, et non des moindres : une partie de la plus-value, même si exonérée fiscalement, est soumise aux charges sociales de l’exploitant (sécurité sociale des indépendants, ex-RSI).

En effet, la plus-value à court terme, c’est-à-dire représentant le cumul des amortissements, est à intégrer dans la base de calcul des cotisations sociales de l’exploitant vendeur. Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors de la revente et d’anticiper cette charge qui interviendra plusieurs mois après la date de cession. Les charges sociales de l’exploitant représentent entre 35 et 45% de la plus-value à court terme.

Pour rappel, ces charges sociales s’appliquent même lorsque la plus-value est totalement exonérée d’imposition.

NB : pour les exploitants non-résidents, il convient de rechercher si une convention bilatérale portant sur la coordination des régimes de sécurité sociale a été signée avec le pays de résidence.

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