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Immobilier : Quelle TVA appliquer pour les professionnels de l’immobilier ?

11 Avr 2018

Un professionnel de l’immobilier (lotisseur ou marchand de biens) doit-il appliquer une TVA sur marge ou une TVA sur prix total ?

Dirigeants : optimiser votre rémunération en 2018 !La question de la taxation selon le régime de la TVA sur marge des cessions de terrains à bâtir est source d’importants redressements. Il est donc important de connaitre les spécificités du régime. Le cabinet Roche & Cie vous vient en aide pour ces différentes problématiques.

En effet, la TVA sur marge ne pose pas nécessairement de difficultés pour un marchand de biens ou lotisseur lorsqu’il n’y a pas de division parcellaire. Toutefois ces professionnels peuvent être amenés à acquérir un terrain, à le découper et à le revendre par lots, afin de générer davantage de marge. Dans cette hypothèse, l’administration fait une interprétation particulièrement restrictive des textes légaux.

  1. Le cas de la livraison d’immeuble ou cession de droits assimilés 

A. Le principe : la taxation sur le prix total

En principe et en vertu des articles 266 et 267 du CGI, la base d’imposition des livraisons d’immeubles est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l’acheteur, à l’exclusion de la TVA elle-même.

Sont taxées sur le prix total par exemple, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel :

  • Les livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction
  • Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans dont l’acquisition a ouvert droit à déduction
  • Et les livraisons de terrains qui n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et pour lesquels le cédant a exercé l’option de l’article 260 du CGI (option pour l’imposition à la TVA).

La base d’imposition pour une taxation sur le prix total, selon l’article 266 du CGI, est constituée par le prix de la cession, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges qui s’y ajoutent.

B. Une dérogation : la taxation sur marge

Par dérogation, selon l’article 268 du CGI, s’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) la base d’imposition est constituée de la marge s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction.

Cependant, l’administration fiscale considère que la TVA sur marge ne peut être applicable que lorsque le terrain conserve la même qualification entre son acquisition et sa revente. Cette disposition est source de nombreux contentieux notamment dans le cadre courant d’une division parcellaire.

En effet, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique, telle une modification des superficies vendues par rapport à celles mentionnées dans l’acte d’acquisition, la TVA sur marge ne s’appliquera pas (Rép. Carré : AN 30-8-2016 n° 91143 ; Rép. Savary : AN 20-9-2016 n° 94538 ; Rép. Bussereau : AN 20-9-2016 n° 96679, confirmées par Rép. Giudicelli : Sén. 7-9-2017 n° 00904) ; mais solution non partagée par TA Grenoble 14-11-2016 n° 1403397 : RJF 4/17 n° 314).

En revanche, la TVA sur marge s’appliquera si un certain nombre d’opérations préalables a été effectué (Contacter Roche & Cie).

La base d’imposition de la taxation sur marge est différente de celle de la taxation sur le prix total, et sera soumise à un calcul en dedans selon une formule spécifique.

Cette base sera notamment égale à la différence entre le prix exprimé (et les charges qui s’y ajoutent) et le prix d’achat du bien cédé.

C. Fait générateur et exigibilité de la TVA

Le fait générateur et la date d’exigibilité sont en principe fixés, pour les immeubles comme pour les autres biens, à la livraison, qui correspond, au moment du transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire (Art. 269, 1-a et 2-a du CGI).
Le fait générateur est indépendant du fait qu’un acte ait été ou non établi et présenté à la formalité. Toutefois, en pratique, la livraison de terrains ou d’immeubles bâtis coïncide généralement avec la date de l’acte qui constate l’opération.
La date de paiement du prix est sans incidence.

Il importe donc peu que le redevable ait été autorisé à acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.

Pour les livraisons d’immeubles à construire (vente en l’état futur d’achèvement essentiellement), la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux (Art. 269, 2-a bis du CGI).

 

2. Des exonérations spécifiques et taux réduits lors des acquisitions d’immeubles

Il existe des exonérations spécifiques  et des taux réduits pour les droits de vente ou de TVA lors des acquisitions des immeubles.

 

A. Achat assorti d’un engagement de construire : exonération de droit d’enregistrement

Les acquisitions d’immeubles réalisées par les assujettis à la TVA  sont exonérées de droit de vente (droit d’enregistrement) sous réserve du droit fixe de 125 € prévu par l’article 691 bis du CGI à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer, dans un délai de 4 ans à compter de la date de cet acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Une prolongation annuelle renouvelable de ce délai de quatre ans peut être accordée sur demande adressée au directeur des finances publiques du lieu de situation des immeubles. En l’absence de refus motivé dans les deux mois, la demande est réputée acceptée.

B. Engagement de revente : droit d’enregistrement à taux réduit

Les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA  bénéficient du droit de vente au taux réduit à condition que l’acquéreur s’engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’acte d’acquisition. 

C. Exonération spécifique de TVA

Il existe également des exonérations de TVA dans des conditions spécifiques pour les livraisons à titre onéreux de terrains et livraisons d’immeubles (interroger Roche & Cie en fonction du bien).


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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents