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Tout savoir sur la SCI en France (Société Civile Immobilière)

La SCI permet de contourner le principe de droit français d’unicité du patrimoine.

Grâce à la souplesse de ses statuts, la société civile est idéale pour administrer un patrimoine familial. A condition d’en respecter les contraintes, elle facilite sa gestion, sa transmission et permet d’effectuer de sérieuses économies fiscales.

Les notaires recommandent vivement à leurs clients la création d’une société civile pour gérer un patrimoine immobilier (dans le cadre d’une SCI) ou plus rarement mobilier. Ils proposent cette forme lorsqu’il s’agit de vous aider à surmonter les différents obstacles juridiques résultant d’une situation familiale ou patrimoniale difficile et/ou pour bénéficier de nombreuses réductions d’impôt.

En effet, la société civile de patrimoine est un outil qui s’adapte à toutes les situations. Les statuts et les règles de fonctionnement sont rédigés très librement de façon à prévoir toutes les hypothèses dans la gestion des actifs.

Toutefois, le formalisme au moment de sa création est rigoureux et les règles de fonctionnement sont contraignantes. Autrement dit, les avantages d’une société civile de patrimoine se méritent.  Voici les avantages principaux de la société civile.

A – Contre les blocages de l’indivision

L’indivision qui survient le plus souvent après une succession est un véritable casse-tête. Les décisions relatives à la conservation des biens peuvent être prises par un seul indivisaire. Mais toutes les autres exigent les deux tiers des droits indivis, voire l’unanimité. Ces règles sont à l’origine de blocages incessants dès lors que les indivisaires ne sont pas d’accord et c’est le juge qui doit trancher, la plupart du temps en décidant de la vente des biens et du partage des sommes entre les indivisaires. Cette situation peut également se retrouver dans le cas de couples non-mariés.

Dans une société civile, l’étendue et les limites des pouvoirs du gérant sont définies dans les statuts, par exemple sous la forme d’une autorisation des autres associés pour des opérations importantes. De plus, vous pouvez prévoir différentes majorités selon le type de décisions à prendre. Enfin, et surtout, la société civile permet d’écarter la règle de l’article 815 du Code civil qui stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Bien évidemment, dans une société civile, le risque de dissolution judiciaire et de partage existe, mais seulement, selon l’article 1844-7-5° du Code civil, pour « justes motifs ». L’associé sortant doit démontrer en justice que le motif invoqué à l’appui de sa requête présente un caractère de gravité justifiant qu’il soit mis fin à la société. Or, les décisions des tribunaux montrent que les juges ne prononcent la dissolution qu’en cas de paralysie totale de la société civile. Ce que, justement, des statuts rédigés comme de la dentelle permettent dans une large mesure d’éviter !

B – Pour la transmission du patrimoine familial

La détention d’une partie de votre patrimoine par le biais d’une SCI est un outil idéal pour optimiser juridiquement et fiscalement une transmission de son vivant. Dans cette optique, ce sont les parts de la société qui font l’objet d’une donation.

En mettant les biens locatifs en société civile immobilière (SCI) et en transmettant les parts en nue-propriété à leurs enfants, les parents adaptent très librement les statuts en fonction du droit de regard qu’ils préfèrent conserver sur les actifs. Ils ont ainsi le choix de s’assurer une totale maîtrise de leur gestion et des revenus qu’ils peuvent en tirer, notamment de décider que les usufruitiers gérants ont la liberté de vendre et d’acheter les logements sans en référer aux enfants nus-propriétaires.

La donation est également facilité du fait que les parts sont plus facilement dissociables qu’un bien immobilier et permettent ensuite une transmission progressive, dans le temps, du bien. C’est surtout fiscalement que la donation des parts présente de nombreux avantages. Suivant la jurisprudence, le fisc admet que par rapport à un bien détenu directement, le prix des parts est toujours inférieur à la valeur vénale des actifs divisée par le nombre de parts. Pour les tribunaux, dans une société à caractère familial, la décote est au minimum de 10 %. Autrement dit, au lieu de donner un bien valant 100, vous transférez des titres représentatifs de ce bien valant 90.


SCI et location meublée

DANGER 

De nombreux biens immobiliers sont détenus par des Sociétés Civiles Immobilière (S.C.I.). Ce type de structure permet de mieux organiser la gestion des biens, d’éviter les situations de blocage fréquentes en cas d’indivision et de faciliter la transmission.

Par défaut, cette société est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas le régime fiscal est comparable à celui d’une acquisition « en direct ».

Sur option, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce type d’imposition peut constituer un piège fiscalement dangereux dans certaines situations et ce risque est d’autant plus important qu’une SCI peut être soumise d’office à l’I.S. et notamment en cas de location meublée

Que se passe t’il en cas de location meublée ? 

Une SCI ayant une activité commerciale est obligatoirement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). L’administration fiscale peut engager alors une procédure de requalification.

La location en meublé constitue l’exercice d’une activité commerciale si elle est exercée à titre habituel. Une SCI louant meublé à titre habituel peut donc être requalifiée et être soumise à une régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés.

Concernant le caractère habituel, il a été ainsi jugé (CE 28 décembre 2012 n° 347607) qu’une location estivale de courte durée (15 jours à un mois) pendant trois années consécutives devait être considérée comme commerciale. La durée de location annuelle n’est donc pas un critère décisif.

Quelles sont les conséquences d’une requalification à l’impôt sur les sociétés ? 

Les conséquences fiscales peuvent être désastreuses.

La vente du bien immobilier n’est pas soumise au régime des particuliers mais au régime de l’impôt sur les sociétés. Cette opération ne pourra donc pas bénéficier des abattements pour durée de détention très avantageux et devra également réintégrer les amortissements du bien.

Exemple comparatif 

Acquisition en 2006 d’un bien d’une valeur de 2.000.000 euros Vente 11 ans plus tard pour un prix de 2.700.000 euros. 

  • En cas d’une vente par une S.C.I soumise à l’I.R ou un simple particulier : 66.174 euros.
  • En cas d’une vente d’une S.C.I soumise à l’impôt sur les sociétés (hypothèse d’amortissement de 2% par an) : 380.000 euros.

A ce montant il faudra également ajouter les impôts dus pour « sortir » l’argent de la vente de la société (impôt sur les dividendes)

La mise à disposition du bien à l’associé (lorsque l’associé passe quelques semaines dans le bien) entraîne la taxation à l’IS du « loyer théorique » que l’immeuble aurait rapporté s’il avait été donné en location à un tiers. Par ailleurs, ce revenu est considéré comme un avantage en nature qui constitue pour l’associé bénéficiaire un revenu distribué imposable à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. L’associé doit donc payer des impôts lorsqu’il profite de sa résidence !

L’administration peut procéder à la requalification pendant l’exercice de l’activité de l’entreprise ou bien juste après une vente immobilière dans le cadre d’un contrôle.

Existe-t-il des solutions pour éviter cette requalification ? 

Il existe bien évidement des solutions pour éviter cette requalification.

La mauvaise idée 

La mauvaise solution consiste à coupler un bail nu par la SCI (activité civile) à un bail des meubles par une autre société.

Le Conseil d’Etat (CE 16 mai 1990 n°68854) a précisé qu’une société civile louant un bien par des baux portant sur des locaux nus mais qui, en même temps, oblige les locataires à signer un autre bail pour la location du mobilier avec une seconde société composée pour partie des mêmes associés assure en fait la location de bureaux meublé, ce qui entraîne sa requalification à l’impôt sur les sociétés.

Cette solution bancale est considérée par l’administration fiscale comme un abus de droit et ne fonctionne donc pas. 

La bonne solution 

Il existe des structures juridiques permettant de pratiquer une activité commerciale tout en n’étant pas soumis au régime de l’impôt sur les sociétés.

Ainsi la SARL de Famille permet de louer meublé un bien tout en restant soumis à un régime de transparence fiscale.

Il est donc fortement conseillé aux SCI existantes louant actuellement meublé de procéder à une simple transformation en SARL ce qui ne constitue qu’une simple formalité juridique. 

Cette transformation n’engendre pas la liquidation de la société ni le paiement de droit et permet d’exercer l’activité de loueur en meublé dans une structure adéquate.


Pour effectuer cette transformation ou plus de renseignement, vous pouvez nous contacter


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents