Roche & Cie

Guide : Louer votre appartement/maison en toute légalité

La location saisonnière de courte durée devient de plus en plus réglementée. Quelles sont les démarches à effectuer pour  la mise en location d’un logement touristique ?

Compte tenu des gains qu’elle permet de réaliser, la location saisonnière a de quoi séduire. Mettre son bien immobilier en location de courte durée présente de nombreux avantages notamment de bénéficier d’une réglementation plus souple que les locations meublées ou nues classiques. Mais face au développement de sites de locations entre particuliers tels que Airbnb, Homelidays ou Abritel, l’Etat a engagé de nouvelles mesures pour réglementer cette activité dans le but de faire face à la crise du logement.

Suite au décret Airbnb qui permet aux communes de plus de 200.000 habitants de pouvoir désormais contraindre les loueurs sur les plates-formes numériques à se déclarer en mairie, faisons le point sur la réglementation qui entoure cette activité afin de vous permettre de louer en toute sérénité.

La durée

Premièrement, notons que chaque séjour ne doit pas excéder 90 jours pour un même locataire aussi bien dans votre résidence secondaire que principale.

Concernant les résidences principales, les logements ne peuvent être mis en location plus de 120 jours par an et les plates-formes de mise en location doivent veiller au respect de cette durée maximale.

Les résidences secondaires peuvent en revanche être mises en location sans aucune limitation du nombre de jours dans l’année.

Les démarches à effectuer

Dans le cas de votre résidence secondaire, vous devez absolument effectuer une déclaration en mairie, quelle que soit la taille de la commune.

La situation se complique si votre bien est situé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire dans les villes de plus de 200.000 habitants et les départements proches de Paris. Les mairies peuvent exiger une autorisation de changement d’usage du logement. Certaines municipalités à l’instar de Paris et de Nice vous imposent par exemple une «compensation», autrement dit de racheter une commercialité pour effectuer ce changement.

Spécificité de Paris

Si votre bien se situe dans la ville de Paris, vous êtes tenus de respecter des règles de compensation ; c’est-à-dire, pour 1 mètre carré de logement transformé en meublé touristique, 1 mètre carré de commerce doit être transformé en habitation. Certains arrondissements sont soumis à une compensation renforcée où il faudrait une compensation de 2 mètres carrés de commerce. Contrevenir à ces règles à Paris expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50.000 euros par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. S’il passe par une agence ou une plate-forme Internet, le bailleur doit déclarer sur l’honneur qu’il a obtenu ce changement d’usage.

Copropriété

Si votre bien (résidence principale ou secondaire) se situe dans une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de l’immeuble n’interdit pas le meublé touristique.

Locataires

Si vous êtes locataire du logement, vous devez impérativement obtenir l’accord écrit du propriétaire du bien. Si vous n’y êtes pas autorisé, ceci pourra être considéré comme motif de résiliation du bail. D’autre part lorsque vous avez l’autorisation du propriétaire, vous devez louer au même montant que le loyer.

Le logement doit respecter des conditions minimales d’habitabilité et de confort. Les contrats passés avec les locataires sont encadrés et vous devez fournir un dossier de diagnostic technique. La loi a également renforcé les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location. Elle permet aux communes de plus de 200.000 habitants et de la petite couronne parisienne d’exiger un enregistrement et de mettre en place une procédure de télédéclaration pour toutes les locations de courte durée.

Lors de la déclaration en ligne, le loueur se verra attribuer un « numéro d’enregistrement » qui devra figurer dans l’annonce de location saisonnière publiée par un intermédiaire (agent immobilier ou plate-forme numérique). Ce « permis de louer » est obligatoire, et ce pour toutes les communes soumises à une autorisation de changement d’usage qui décideront d’appliquer le dispositif. Prévue par la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, cette mesure n’avait pas encore été mise en place puisque le décret qui en fixe les modalités vient d’être publié (28 avril 2017).

Les frais

Les bailleurs doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus (Il en va de même pour les locataires en cas de sous-location). Ces derniers sont soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Dans les communes qui l’appliquent, le loueur est également tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Dans une quarantaine de villes, dont Paris, Airbnb prélève directement la taxe de séjour.

Autre mesure qui durcit les obligations des bailleurs en location saisonnière :

Au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les particuliers doivent, depuis le 1er janvier 2017, s’affilier au RSI (Régime social des indépendants), et verser les cotisations correspondantes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permet cependant, dans certains cas, de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés).

Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019.

Notons finalement que l’assurance n’est pas obligatoire pour cette activité mais fortement conseillée. Pensez à intégrer cette clause dans le contrat de location.

Quelle fiscalité ?

Consultez notre article dédié à la fiscalité de cette activité ici. 

Pour toute question à ce sujet, n’hesitez pas à consulter notre spécialiste, Sandy Dalmas.


Cabinet Roche & Cie, Expert-Comptable à Lyon
Spécialiste de la fiscalité immobilière des non-résidents.


Source : Les échos