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Fiscalité des revenus locatifs : La différence entre le régime micro et le régime réel

18 Juin 2019

Vous avez des revenus locatifs et vous vous demandez quels régimes vous devez choisir pour les déclarer. Nous vous présenterons dans cet articles les options qui s’offrent à vous.

Nous differentions 2 catégories : la location meublé et la location non meublée.

 

Location non meublée

Lorsque vous faites de la location non meublée, vous êtes imposé dans la catégorie des revenus  fonciers. Il existe deux types des régimes :

  • Le régime micro foncier
  • Le régime réel foncier

Le régime micro foncier

Le régime micro foncier s’applique de droit au contribuable lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 15 000€ au titre de l’année d’imposition.

Pour déterminer le montant de l’imposition, l’administration fiscale prend en compte :

  • Les recettes brutes
  • Les recettes accessoires (Les charges locatives par exemple)
  • Les frais normalement à la charge du propriétaire que supportent le locataire

L’administration va appliquer un abattement de 30% censé être représentatif des charges. Le propriétaire ne peut donc pas déduire de charges supplémentaires.

Nous Noterons qu’il est possible d’opter pour le régime réel foncier.

Le régime réel foncier

Ce régime s’applique de droit au contribuable lorsque les recettes tirées de la location excèdent 15 000€ au titre de l’année d’imposition. Il peut également s’appliquer sur option aux contribuables qui en ont fait le choix.

Au régime réel il est possible de déduire certaines charges. Pour être admise en déduction les charges doivent répondre aux critères suivants :

  • se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
  • avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
  • avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
  • être justifiées.

Vous pouvez notamment déduire :

  • Les primes d’assurance
  • Les frais de gestion
  • Les charges de copropriété
  • Les impôts
  • Les intérêts des dettes

 

Location meublée

Au sujet de La location meublée, cette activité est considérée comme étant une activité commerciale. Vous serez donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu dans les 2 cas suivants :

  • Lorsque les pièces sont louées comme chambre d’hôtes à une clientèle de passage et lorsque le revenu annuel ne dépasse pas 760 €.
  • Lorsque les pièces sont louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier justifiant d’un contrat de travail et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables.
  • En savoir plus sur la location d’une partie de son habitation principale ici.

Il existe deux régimes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel

Le régime micro-BIC & réel-BIC

Si les recettes annuelles tirés de la location n’excèdent pas 70 000€, le bailleur relève du régime micro-BIC.

Le revenu net imposable sera calculé par l’administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, cet abattement sera porté à 71% pour les meublés de tourisme ou chambre d’hôtes.

Lorsque les recettes sont supérieures à 70 000€, le bailleur relève du régime réel.

Ainsi, le bénéfice taxable correspond à la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes :

  • les factures d’entretien et de réparations
  • la taxe foncière
  • les frais d’assurance
  • les frais de gestion
  • les honoraires de l’expert-comptable
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
  • les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
  • les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
  • les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)
  • L’amortissement comptable

Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents