Roche & Cie

Le régime fiscal de l’immobilier de luxe

21 Juil 2022

régime fiscal immobilier de luxe

L’un des moyens les plus efficaces pour se constituer un patrimoine durable étant l’immobilier, investir dans l’immobilier de luxe est une façon d’autant plus certaine d’accroître celui-ci. Cela n’est pas sans conséquences fiscales, d’autant que la possession de tels biens peut conduire à la soumission à l’IFI de leurs propriétaires. Mais ce secteur particulier permet aussi, grâce à divers dispositifs, de bénéficier d’avantages fiscaux.  Ceux-ci vont pouvoir s’appliquer jusqu’à la succession.

Le régime fiscal de l’immobilier de luxe en cas d’occupation par le propriétaire 

Lorsque des biens immobiliers de prestige (hôtels particuliers, villas ou chalets de luxe, manoirs…) sont occupés par leurs propriétaires, leur régime fiscal ne déroge pas à la règle. Ils sont soumis aux mêmes impôts que l’immobilier ordinaire. Il conviendra donc de procéder au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Ces impositions seront basées sur la valeur locative de l’immeuble, après pondération selon ses équipements et sa situation.

En cas de cession de l’immeuble, à nouveau les règles ordinaires s’appliquent. Si l’immeuble constitue la résidence principale effective de son propriétaire, la plus-value immobilière éventuellement générée par la vente sera exonérée. S’il s’agit d’une résidence secondaire, les abattements pour durée de détention pourront s’appliquer : l’exonération d’impôt sur le revenu sera acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux le sera au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

 

Le régime fiscal de l’immobilier de luxe en cas de mise en location de l’immeuble

Le régime le plus intéressant pour la location d’immeubles de luxe reste en pratique le régime réel des revenus fonciers. Celui-ci permettra en effet, dans des immeubles nécessitant souvent d’importants frais d’entretien, de déduire des revenus locatifs générés toutes les dépenses avancées dans l’année pour l’entretien de l’immeuble : travaux d’entretien, taxes foncières…

En cas de bénéfice foncier, celui-ci s’ajoutera au revenu global du propriétaire avant d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier après soustraction des frais, celui-ci sera déductible du revenu global à hauteur de 10 700 €. La partie de ce déficit correspondant aux intérêts d’emprunt et la partie excédentaire (au-delà du seuil de 10 700 €) pourront s’imputer sur le revenu foncier des dix années suivantes.

 

Optimiser fiscalement votre bien

 

Les dispositifs fiscaux spécifiques à l’immobilier de luxe

 

Le dispositif Malraux : restauration et défiscalisation

Ce dispositif, créé en 1962, vise à encourager la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. Les (futurs) propriétaires de tels biens pourront bénéficier des avantages qu’il génère s’ils procèdent à la restauration du bien et s’engagent à le louer pendant 9 ans au moins. Les travaux devront être suivis par un architecte des Bâtiments de France, et concerneront l’ensemble de l’immeuble.

La loi MALRAUX permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses de travaux visant à maintenir ou à remettre l’immeuble en bon état (gros œuvre, plomberie, électricité, travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration…). Cet avantage se calcule de façon proportionnelle au montant engagé pour la rénovation, dans la limite d’un plafond de 400 000 € sur 4 ans consécutifs, soit une réduction de 120 000 € sur ces mêmes 4 ans.

Le taux sera de 22 % pour les logements situés dans un site patrimonial remarquable ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Il se porte à 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou dans un secteur sauvegardé (quartiers anciens dégradés, quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés).

Le propriétaire s’engage à mettre l’immeuble en location nue dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Cette location doit se faire à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 9 ans.

La réduction d’impôt accordée au titre du dispositif Malraux n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

 

La loi sur les Monuments Historiques : protection du patrimoine immobilier français

L’achat d’un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques permet à son propriétaire de défiscaliser un certain nombre de dépenses. Les charges d’entretien et de restauration du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt ayant été utilisés pour l’acquisition du bien ou sa rénovation, sont déductibles du revenu global et/ou du revenu foncier généré. Là encore, les travaux devront être suivis par un architecte des Bâtiments de France, voire obtenir des accords du ministre de la Culture (division du bien).

Le taux de déductibilité varie de 50 à 100 % selon que le bien est occupé ou non, loué ou non, ou encore selon qu’il génère des recettes. Son ouverture aux visites (payantes ou non) joue également un rôle dans l’application du dispositif : si l’immeuble n’est pas destiné à être ouvert au public (ou s’il ne l’est pas au moins 40 ou 50 jours par an), la déduction est limitée à 200 000 € par an. Aucune obligation de location n’existe.

S’agissant de la transmission du bien, elle bénéficie d’une exonération des droits de succession et de donation. Ces avantages pourront s’appliquer autant aux héritiers appartenant à la famille du propriétaire qu’à ceux dépourvus de liens familiaux avec lui. Ils ne portent que sur la partie de la succession qui concerne ledit bien. Pour en bénéficier, les héritiers ou donataires seront tenus de signer une convention à durée indéterminée et de la faire valider par le ministère de la Culture.

La réduction d’impôt accordée au titre de la loi sur les Monuments historiques n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

 

La soumission à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Si la valeur du bien excède 1 300 000 €, ou si la somme de sa valeur avec celle des autres biens détenus par le contribuable excède ce même seuil, cela déclenche l’assujettissement à l’IFI. Cet impôt s’appliquera de manière progressive, par tranches, via un barème allant de 0 à 1,5 %. Si le bien constitue la résidence principale du contribuable, il bénéficiera d’un abattement de 30 % sur la valeur de celui-ci.