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Roche & Cie

Résidents américains : comment seront taxés vos revenus immobiliers en France ?

04 Nov 2019

Vous possédez un bien immobilier en France et envisagez de le mettre en location. En tant que résident fiscal américain, vous vous interrogez sur les modalités d’imposition de ces revenus. Devez-vous déclarer ces revenus en France ou aux Etats-Unis ? Existe-t-il un risque de double imposition ? Toutes les réponses à vos questions sont dans cet article ! 

Une question de territorialité de l’impôt

La France et les Etats-Unis ont signé une convention fiscale en vue d’organiser et de définir les modalités d’imposition des revenus perçus par leurs résidents. Au sujet des revenus immobiliers, l’article 6 de la convention précise : « les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans un État contractant sont imposables dans cet État ». Ainsi les revenus provenant des immeubles situés en France sont imposables en France. 

En droit interne français, l’article 4 A du Code Général des impôts précise également à ce sujet : «[Les personnes] dont le domicile est situé hors de France sont passibles de cet impôt en raison de leurs seuls revenus de source française. »

Détermination du revenu imposable en France 

Il y a lieu de distinguer les revenus de location de locaux nus (sans mobilier) et les locations de locaux meublés. 

 

  • Les locations nues (sans mobilier)

 

Les locations nues relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, il existe deux régimes :

  • Le régime micro :

Si le montant annuel des recettes n’excède pas 15.000 € par foyer fiscal, le résultat imposable sera déterminé après déduction d’un abattement forfaitaire de 30%. 

Exemple : Monsieur Smith, résident américain, donne à la location un appartement non meublé à Paris, France. Cette location lui rapporte 8.000 € de loyers par an. Son revenu imposable est déterminé de la façon suivante : 

8.000 – abattement de 30% = 5.600 € 

Son impôt sur le revenu sera calculé sur une base de 5.600 € 

  • Le régime réel :

si le montant annuel des loyers excède 15.000 € par foyer fiscal, le revenu imposable est déterminé en déduisant les charges foncières pour leur montant réel. Ce régime est également accessible sur option s’il est plus favorable au propriétaire. 

Voici la liste des charges déductibles : frais d’administration et de gestion (honoraires du cabinet de gestion, frais de gardiennage de l’immeuble…), primes d’assurance, travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien loué, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts. 

Exemple : Monsieur Smith dont l’appartement rapporte 8.000 € de loyers par an, envisage d’opter volontairement pour le régime réel-foncier. Voici le détail de ses charges : 

Honoraires de gestion : 500 €

Prime assurance : 150 €

Taxe foncière : 800 €

Travaux de rénovation de la salle de bain de l’appartement : 2.600 €

Abonnement internet : 300 €

Son revenu imposable est déterminé de la manière suivante: 8.000 – (500+150+800+2.600) = 3.950 € La charge correspondant à l’abonnement internet n’est pas déductible. 

Dans le cas de M. Smith, il est en effet plus intéressant d’opter volontairement pour le régime réel car le montant de ses charges annuelles représente plus de 30% de ses loyers. 

 

  • Les locations meublées 

 

Contrairement aux locations nues qui relèvent de la catégorie des revenus fonciers, les locations meublées sont considérées comme des revenus commerciaux. Cette catégorie propose également deux régimes d’imposition micro et réel : 

  • Le régime micro : il est applicable si le montant des recettes annuelles est inférieur à 70.000 €.  Le résultat imposable est déterminé après déduction d’un abattement de 50%. 

Pour les locations meublées touristiques, l’abattement peut être porté à 71% si le propriétaire demande le classement de son bien immobilier (cf. notre article sur le sujet : ….)

Exemple :

Madame Williams possède un bel appartement à Cannes qu’elle loue à des touristes l’été. Cet appartement lui rapporte 20.000 € de loyers par an. Afin de bénéficier d’un abattement pour charges de 71%, elle a demandé le classement de son logement. 

Le résultat imposable est déterminé de la manière suivante : 

20.000 € – abattement de 71% = 5.800 € 

Son impôt sur le revenu sera calculé sur une base de 5.800 €. 

 

  • Le régime réel : il est obligatoire lorsque les loyers annuels dépassent 70.000 €. Il est également possible de l’appliquer sur option, si cela est favorable au propriétaire. 

Il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles dans le cadre de ce régime car toute charge engagée dans l’intérêt direct de l’activité et appuyée par des justificatifs (factures) est déductible : consommations eau/électricité/chauffage, entretiens divers, abonnements internet et téléphone, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, amortissement du bien immobilier et du mobilier, etc…

L’option pour ce régime est donc particulièrement intéressante et le résultat imposable est généralement très faible ou nul. Il entraine cependant des formalités administratives plus contraignantes pour le propriétaire puisqu’il est nécessaire d’établir, chaque année, un bilan comptable (activité commerciale). 

 

Calcul de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales CSG CRDS 

Le résultat imposable, déterminé selon les modalités exposées ci-dessus, est reporté sur la déclaration d’impôt sur le revenu au mois de Mai de l’année suivante. Exemple : si perception de revenus locatifs en 2019, déclaration de ces revenus en Mai 2020.

Les non-résidents se voient appliquer un taux minimum d’imposition : 

Revenu net imposable « par part »Taux d’imposition minimum
de 0 à 27.519 €20%
Fraction supérieure à 27.519 €30%

 

En France, le calcul de l’impôt sur le revenu repose sur le mécanisme du quotient familial. Pour l’application du barème ci-dessus, le revenu net imposable est à diviser par le nombre de parts représentant le quotient familial :

– une personne célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve) comptabilise une part ;

– un couple marié ou pacsé comptabilise 2 parts ;

– un couple marié avec un enfant comptabilise 2,5 parts (les deux premiers enfants comptent pour ½ part chacun).

L’impôt définitif est obtenu en multipliant l’impôt déterminé « par part » par le nombre de parts du quotient familial.

En France, les revenus patrimoniaux comme les revenus locatifs sont également soumis aux contributions sociales CSG CRDS de 17,2%. 

Ainsi, le taux d’imposition minimum des non-résidents est de 20% + 17,2% soit 37,2%. 

Exemple : Reprenons le cas de Madame Williams, résidente américaine, qui perçoit des revenus de la location meublée touristique d’un appartement situé à Cannes. Sous le régime micro, son revenu net imposable s’élève à 5.800 €. 

Son impôt sera calculé de la manière suivante : 5.800 € x (20% + 17,2%) = 2.158 € 

 

 

Quid de la déclaration d’impôt américaine ? 

Les personnes fiscalement domiciliées aux Etats-Unis et les citoyens américains sont soumis à une obligation fiscale illimitée et doivent reporter l’intégralité de leurs revenus mondiaux sur leur déclaration américaine. Les revenus immobiliers de source française ne dérogent pas à cette règle. La détermination du résultat imposable s’effectue selon les règles fiscales américaines propres à la nature de ces revenus. 

Conformément à l’article 24 de la convention fiscale signée entre la France et les Etats-Unis, la double imposition sera évitée grâce à l’imputation d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt acquitté en France. 

Jusqu’à très récemment, l’administration fiscale américaine refusait de reconnaître le caractère d’impôt à la CSG CRDS payée en France par les citoyens et résidents américains (taux de 17,2%). Ainsi, seule une partie de l’impôt payé en France était effectivement déduite. Finalement, le 14 juin dernier, à l’issue d’un procès opposant l’administration fiscale américaine à un couple franco-américain, le Tribunal Fiscal de Washington a fini par admettre en déduction la CSG CRDS. L’IRS a annoncé une prochaine mise à jour de ses notices. 


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents