Résident américain : Taxation des revenus immobiliers en France

23 mai 2022

 

 Vous possédez un bien immobilier en France et envisagez de le mettre en location. En tant que résident fiscal américain, vous vous interrogez sur les modalités de taxation  des revenus immobiliers en France. Devez-vous déclarer ces revenus en France ou aux Etats-Unis ? Existe-t-il un risque de double imposition ? Toutes les réponses à vos questions sont dans cet article ! 

Taxation des revenus immobiliers en France : Une question de territorialité de l’impôt

La France et les Etats-Unis ont signé une convention fiscale en vue d’organiser et de définir les modalités d’imposition des revenus perçus par leurs résidents. Au sujet des revenus immobiliers, l’article 6 de la convention précise : « les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans un État contractant sont imposables dans cet État ». Ainsi les revenus provenant des immeubles situés en France sont imposables en France. 

En droit interne français, l’article 4 A du Code Général des impôts précise également à ce sujet : «[Les personnes] dont le domicile est situé hors de France sont passibles de cet impôt en raison de leurs seuls revenus de source française. »

Taxation des revenus immobiliers en France : Détermination du revenu imposable 

Pour analyser la taxation des revenus immobiliers en France, il y a lieu de distinguer les revenus de location de locaux nus (sans mobilier) et les locations de locaux meublés. 

 

  • Les locations nues (sans mobilier)

Les locations nues relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, il existe deux régimes :

Le régime micro :

Si le montant annuel des recettes n’excède pas 15.000 € par foyer fiscal, le résultat imposable sera déterminé après déduction d’un abattement forfaitaire de 30%. 

Exemple : Monsieur Smith, résident américain, donne à la location un appartement non meublé à Paris, France. Cette location lui rapporte 8.000 € de loyers par an. Son revenu imposable est déterminé de la façon suivante : 

8.000 – abattement de 30% = 5.600 € 

Son impôt sur le revenu sera calculé sur une base de 5.600 € 

Le régime réel :

si le montant annuel des loyers excède 15.000 € par foyer fiscal, le revenu imposable est déterminé en déduisant les charges foncières pour leur montant réel. Ce régime est également accessible sur option s’il est plus favorable au propriétaire. 

Voici la liste des charges déductibles : frais d’administration et de gestion (honoraires du cabinet de gestion, frais de gardiennage de l’immeuble…), primes d’assurance, travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien loué, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts. 

Exemple : Reprenons le cas de Madame Williams, résidente américaine, qui perçoit des revenus de la location meublée touristique d’un appartement situé à Cannes. Sous le régime micro, son revenu net imposable s’élève à 5.800 €.  Son impôt sera calculé de la manière suivante : 5.800 € x (20% + 17,2%) = 2.158 € 

Quid de la déclaration d’impôt américaine ? 

Les personnes fiscalement domiciliées aux Etats-Unis et les citoyens américains sont soumis à une obligation fiscale illimitée et doivent reporter l’intégralité de leurs revenus mondiaux sur leur déclaration américaine. Les revenus immobiliers de source française ne dérogent pas à cette règle. La détermination du résultat imposable s’effectue selon les règles fiscales américaines propres à la nature de ces revenus.  Conformément à l’article 24 de la convention fiscale signée entre la France et les Etats-Unis, la double imposition sera évitée grâce à l’imputation d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt acquitté en France. 
Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents