Roche & Cie

Immobilier de Luxe : Quelle fiscalité ?

Fiscalité de l’Immobilier de Luxe
2 cas sont envisageables

A. Cas où l’immeuble serait occupé par son propriétaire

Fiscalité de l'Immobilier de Luxe.

Fiscalité de l’Immobilier de Luxe.

Lorsque des immeubles de prestige (hôtels particuliers, appartements de luxe, chalets de luxe, villas de luxe, ancien manoir, maison de maître…) sont occupés par leur propriétaire, le régime fiscal auquel ils sont soumis, est régi par les mêmes lois que pour l’immobilier ordinaire. Le propriétaire paiera la taxe foncière et la taxe d’habitation. 

Ces impositions sont basées sur la valeur locative de l’immeuble, comme pour tous les locaux d’habitation. La collecte de ces deux impositions est partagée entre l’Etat et les collectivités territoriales (communes, départements et régions).

 

B. Cas où l’immeuble de luxe est loué

Dans la pratique, les revenus de location des immeubles de prestige sont imposables au régime réel des revenus fonciers. Ce revenu est obtenu par la soustraction des dépenses payées dans l’année par le propriétaire et des loyers encaissés sur la même période. Les frais déductibles correspondent aux dépenses suivantes : travaux d’entretien et d’amélioration, assurance, impôt foncier, intérêts d’emprunt…

Lorsque ce calcul fait ressortir un bénéfice foncier, celui-ci s’ajoute au revenu global du propriétaire et est par conséquent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP). Il supportera aussi les prélèvements sociaux que sont la CSG et la CRDS. En revanche, si le résultat du calcul fait apparaître un déficit foncier, la partie de ce déficit provenant des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’excédent de déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 € par an, le solde éventuel étant déductible sur les revenus des dix années suivantes

Possibilités de Défiscalisation :

La défiscalisation; loi Malraux :

Pour les immeubles de prestige qui peuvent en bénéficier, le dispositif de la loi Malraux, est encore plus intéressant. Ce régime spécial de défiscalisation dans la pierre donne droit à une réduction d’impôt correspondant à 30 % des travaux réalisés sur des immeubles situés dans un secteur sauvegardé et à 22 % des travaux effectués sur le même type d’immeubles d’habitation, mais situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Le montant annuel des travaux pouvant donner lieu au calcul de la réduction d’impôt loi Malraux est plafonné à 100.000 €. Le crédit d’impôt non imputé sur l’année n’est pas reportable. La loi Malraux assure la rentabilité d’un investissement immobilier de haut standing.
En savoir plus sur ce dispositif.

La loi sur les monuments historiques : 

Les immeubles classés monuments historiques, les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH) et les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine peuvent également bénéficier d’un régime très avantageux de défiscalisation. L’intégralité des travaux est déductible du revenu imposable du contribuable, sachant cependant que l’imputation sur le revenu global variera en fonction de plusieurs critères comme :
– la réalisation de recettes ou non,
– l’occupation ou non par le propriétaire ou sa famille.

Dans certains cas, l’avantage fiscal peut être étendu aux droits de succession et de donation. En contrepartie, les obligations exigées du propriétaire d’un ancien immeuble sont peu nombreuses. Le propriétaire qui ne doit pas être une société, ni détenir ce bien en copropriété, doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.


Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents


Source : Belles demeures