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Roche & Cie

Impôt sur la fortune (IFI) Vrai ou Faux

19 Sep 2021

impôt sur la fortune idées reçues

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Petit tour des croyances et des rumeurs souvent véhiculées autour de cet impôt sur la fortune immobilière. À vous de jouer !

J’ai acheté mon appartement à Paris pour moins de 1,3 millions d’euros, l’impôt sur la fortune immobilière ne sera donc jamais un problème !

FAUX : L’actif imposable n’est pas déterminé sur la valeur d’acquisition des biens immobiliers mais sur leur valeur vénale. Si le marché immobilier parisien continue de croitre et que la valeur de marché de votre appartement dépasse le seuil de 1,3 million d’euros, vous pourriez être redevable de cet impôt.

Je viens de m’installer en France, mes biens immobiliers situés à l’étranger ne sont pas concernés par cet impôt.

VRAI : les contribuables nouvellement installés en France bénéficient d’une exonération temporaire d’impôt sur la fortune immobilière sur leurs biens situés hors de France. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir vécu en France durant les cinq dernières années précédant votre installation.

Je n’ai jamais reçu de déclaration pour cet impôt, je considère donc que je ne suis pas concerné.

FAUX : l’impôt sur la fortune immobilière est un impôt déclaratif, cela signifie que de votre propre initiative, vous devez établir la déclaration dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Nous encourageons nos clients à vérifier régulièrement la valeur de leurs actifs immobiliers en France et leur situation au regard de cet impôt.

Un ami m’a indiqué sur la simple détention de mon bien par une SCI me permettrait d’éviter cet impôt

FAUX : Non en aucun cas. Si le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros est dépassé, vous devrez reporter les parts de SCI sur votre déclaration d’impôt.

Ma compagne et moi avons décidé de ne pas nous marier afin que la valeur de notre patrimoine immobilier ne dépasse pas le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière ? 

FAUX : La notion de foyer fiscal a titre de l’IFI est tout à fait particulière puisqu’elle intègre non seulement des personnes mariées ou pacsés, mais également les personnes vivant en concubinage. En d’autres termes, les couples non mariés et non pacsés peuvent tout de même être redevable de l’impôt sur la fortune si la valeur agrégée de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.

Je pense que la détention d’un bien en France par l’intermédiaire d’une société étrangère me permettrait d’échapper à l’IFI

FAUX : Ne croyez pas vous cacher derrière une société étrangère ou n’importe quel autre véhicule juridique (trust) de droit étranger ! Si vous dépassez le seuil d’imposition, vous restez redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, même si le bien immobilier en question est détenu par une ou plusieurs sociétés de droit étranger. D’ailleurs, sachez que ces sociétés sont par ailleurs soumises à des obligations déclaratives particulières visant à déclarer l’identité des personnes physiques situées en fin de chaîne de détention. Le non-respect des ces obligations exposera la société au paiement d’une valeur égale à 3% de la valeur vénale des biens immobiliers concernés.

Le financement de mon acquisition par un emprunt immobilier peut me permettre d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière

VRAI : L’impôt sur la fortune immobilière est basé sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier. Un endettement bancaire contribue par conséquent à abaisser la valeur de votre patrimoine taxable, voire même à l’abaisser en dessous du seuil de taxation. Cette solution est néanmoins temporaire puisque le niveau d’endettement se réduira d’années en années, au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt.

Un emprunt in fine (remboursement intégral en fin de contrat) me permettrait de contourner le problème : si je ne rembourse pas l’emprunt, il reste intégralement déductible

FAUX : Depuis la réforme de l’impôt sur la fortune en 2018 de nouveaux mécanismes anti-abus ont été mis en place et désormais les emprunts in fine doivent être amortis fiscalement de façon linéaire sur la durée du contrat.

Exemple : je souscris un emprunt de 1.000.000 € sur une durée de 10 ans.

à La valeur fiscalement déductible est réduite chaque année de 1/10ème de son montant

Les contrats de financement ne précisant pas l’échéance de remboursement sont amortis linéairement sur une durée de 20 ans.

 Comment fonctionne l’IFI ? Comment le réduire ? Que dit la loi française ?

Tant de questions qui trouveront réponse ici :

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Sandy Dalmas
Expert-Comptable

Sandy Dalmas a plus de 10 ans d’expérience au Cabinet Roche & Cie.
Spécialiste de la Fiscalité des non-résidents, de location meublée et de la para-hôtellerie.
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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents